]]>АФОС оценка недвижимости, онлайн-оценка, онлайн калькулятор, сервис моментальной оценки]]>

Почему застройщики не имеют аккредитации в каких-то банках, о чем это говорит?


назад в раздел Заметки

Васильева Оксана Николаевна (Vasilieva Oksana Nikolaevna), доцент, к.ю.н.

Дата публикации - 19.01.2021 г.
Автор - Васильева Оксана Николаевна
доцент, к.ю.н., Департамент правового регулирования экономической деятельности
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, г. Москва

Cайт - www.fa.ru

Ключевые слова: ]]>Финансовый университет]]>, застройщики, аккредитация, покупка строящегося жилья, надежность, источники информации, пакет документов.

Аккредитация застройщика в банке или ином кредитном учреждении – это сама готовность банка выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в строящемся комплексе, и банк считает застройщика надёжным, выражая уверенность в том, что дом будет возведён и сдан в эксплуатацию в запланированные сроки, в соответствии с проектной документацией. То есть это своеобразная оценка вероятности, что в большей степени строительство завершено будет, и клиент получит свою квартиру в новостройке.

Однако в данном случае необходимо понимать, что банк никаких гарантий дать не может. Практика показывает, что даже аккредитованные крупными банками застройщики разорялись уже по независящим от банка причинам: банкротство строительной компании, что зависит от того, как застройщик ведет хозяйственную деятельность, как организованы закупки и прочие операционные процедуры. Например, обанкротившаяся компания «Урбан Групп» была аккредитована в том числе Сбербанком.

По итогам аккредитации можно понять, что аккредитованный застройщик обладает надежной деловой репутацией и может дополнительно привлекать к финансированию стройки средства клиентов, состоящие из ипотечных кредитов, полученных в банках, аккредитовавших объект. Это укрепляет его позиции на рынке. Однако при выборе объекта новостроя не стоит аккредитацию считать решающим фактором. Поскольку, во-первых, как было сказано выше, дом может быть не достроен по независящим от банка причинам.

Во-вторых, относительная надежность застройщика зависит от банка, в которых получена аккредитация, в каком количестве кредитных организаций получена аккредитация, и как тщательно банки проводили проверку застройщика (что обычному пользователю не представляется возможным).

В-третьих, отсутствие логотипов банков-партнеров на рекламе застройщика и специальных ипотечных программ для покупателей квартир еще не говорит о том, что данная новостройка плоха или застройщик не является априори надежным. Возможно, она еще только вышла на рынок и банки не успели к ней присмотреться. Также есть вероятность, что у застройщика отсутствует полный пакет разрешительной документации для проведения аккредитации. Перечень документов действительно внушительный, а застройщик не успел собрать полный пакет до начала застройки для проведения аккредитации. Такая ситуация весьма распространена в последнее время.

Как правило, отсутствие аккредитации у застройщика говорит о минимальном опыте работы компании, то есть организация только недавно оказалось на ранке строительства, и банки не охотно проводят аккредитации таких компаний, что, соответственно, не свидетельствует о ненадежности застройщика. Это лишь субъективное мнение банка о застройщике.

Стоить обратить внимание на тот факт, что и наличие аккредитации логотипов банков-партнеров на сайте застройщика не гарантирует, что данный банк действительно аккредитовал застройщика, провел полную проверку его деятельности. Тут могут сложиться разные ситуации:

  1. Застройщик разместил на своем сайте или иных общедоступных источниках информацию об аккредитации в определенном банке, однако на самом деле, он лишь подал документы на проведение аккредитации, а положительного решения еще принято не было. Возможно, застройщику банк в аккредитации отказал, но информация о прошедшей аккредитации продолжает висеть на сайте (то есть здесь имеет место введение в заблуждение).

  2. У застройщика была аккредитация, но вследствие проведения очередной проверки банком она была обнулена. Застройщик данный факт обнуления проигнорировал и информацию об аккредитации не обновил. Поэтому на сайтах застройщиков она может быть не актуальной.

  3. Застройщик имеет аккредитацию только в 1-2 банках – данный факт может свидетельствовать о том, что остальные банки застройщику в аккредитации отказали, и у него есть определенные проблемы с надежностью. Либо наоборот, застройщик сотрудничает с одним банком, который является участником бизнеса застройщика – учредителем, акционером и т. д., и поэтому застройщик не стремиться получать аккредитацию в других банках.

Чтобы не допустить ошибку и не попасть в одну из этих ситуаций, обязательно проверяйте наличие аккредитации у застройщика не на сайте и информационных ресурсах самого застройщика, а на сайте банка, или воспользуйтесь услугами кол-центра банка, где вам подробно уточнят информацию об аккредитации застройщика.

Почему застройщики не работают с какими-то банками сами? С чем это связано?

Это может быть связано с тем, что банк самостоятельно выбирает наиболее удобный банк по процессу оформления, по механике сделки, по регистрации ДДУ и т. д. Также не исключена возможность того, что застройщик сотрудничает с банком, который является участником его бизнеса – учредителем, акционером и т. д., поэтому застройщик сам заинтересован, чтобы сделка прошла именно через данный банк.

На самом деле причины отказа застройщика сотрудничать с выбранным вами банком могут быть абсолютно различны, даже до субъективной неприязни застройщика к данному банку или неудачного опыта работы с конкретным банком. Но важно понимать, что застройщик – это правообладатель объекта недвижимости, в котором вы хотите приобрести квартиру. И поэтому работа с конкретным банком или отказ от работы остается на откуп именно застройщика. Поэтому договор ДДУ не будет заключен, если сотрудничать с банком застройщик отказывается.

Как происходит процесс аккредитации застройщиков?

С самого начала банк оценивает опыт и репутацию застройщика. Для оценки определяется категория компании: от А до Е. В категорию А попадают застройщики с наименьшим опытом на рынке. Для получения аккредитации им необходимо возвести не менее 30% надземной части проекта или хотя бы иметь готовность к строительству первого этажа (наличие фундамента). Далее банк проводит оценку финансового состояния таких компаний. Если с этими минимальными требованиями всё в порядке, то запускается уже сам процесс аккредитации.

Самые опытные и надежные компании попадают в категорию Е. Для этого застройщику необходимо иметь 20 и более построенных за последние 10 лет объектов жилой или коммерческой недвижимости. Но даже для таких компаний банк может проводить более серьезный и детальный анализ по ранее построенным объектам. В ряде случаев по этой категории банк может даже не проводить проверку застройщиков.

Далее в процессе аккредитации проверяется опыт работы застройщика на рынке и строительную готовность рассматриваемого объекта. Также во внимание принимаются темпы стройки ранее аккредитованных объектов застройщика. Одним из важнейших факторов является деловая репутация застройщика —а именно детальная проверка со стороны службы безопасности банка. К репутации также относится проверка участия компании в арбитражных судах. Юридическая служба банка проверяет строительную и земельную документацию, а также соответствие этих документов договору долевого участия. Важно, чтобы в документах строго соблюдались права клиентов и банка.

Действующие партнеры банков, подходящие под категории Д или Е, могут пройти процедуру аккредитации за 2-3 дня при условии предоставления полного пакета документов. А вот для компаний, которые ещё не сотрудничали с банком, или если требуются дополнительные уточнения по документам, процедура может занять 10 и более дней.

 


назад в раздел Заметки

 
Категория: