Инвестиции в недвижимость

Дата публикации: 18.01.2017 г.
Автор - Барамзин Николай
e-mail: bnk@esm-invest.com

Ключевые слова: инвестиции, недвижимость, доходность, возможности, арендный бизнес.

Инвестирование в недвижимость – процесс сложный, однако получить прибыть от таких инвестиций вполне возможно. Существует несколько способов.

Во-первых, можно купить недвижимости на нулевом этапе строительства.

Доходность от таких вложений будет зависеть от нескольких факторов, таких как цены на недвижимость на момент покупки и продажи, скоков строительства, вида недвижимости (офисная, торговая, жилая, складская, гостиничная и пр.), местоположения и др.

При этом следует отличать цены на недвижимость, сформированные рынком и цены, характерные для определенной стадии строительства. Например, цена одного квадратного метра, купленного на нулевом цикле строительства может быть на 15-30% ниже рыночной стоимости уже построенного здания, однако общий уровень рынка за время строительства может снизиться за время строительства (например, на 15%), или наоборот вырасти. Таким образом за счет изменения уровня цен рынка, инвестор при положительном исходе может увеличить свой капитал на 30%-45%, либо, при пессимистичном варианте развития событий, получить недвижимость, стоимость которой будет равна инвестициям в нее. Во всяком случае, риск потерять вложения есть только при варианте, если недвижимость в принципе не будет построена, поэтому нужно очень внимательно подходить к выбору застройщика.

Во-вторых, можно купить недвижимость по заниженной цене. Такие предложения возникают, когда в некоторых случаях продавцу необходимо получение быстрых денег. В таком случае продавец снижает цену, чтобы быстрее найти покупателя. В данном случае, необходимо очень осторожно проверить выбранный объект, поскольку причиной более низкой цены могут быть не сроки, а, например, проблемы с документами (например, неоформленные перепланировки, ипотека, в принципе подложные документы и пр.) или проблемы с самим объектом недвижимости (трещины в стенах, вода в подвале и другие проблемы технического характера. Возможно все проблемы будет легко решить, но гораздо лучше о них знать еще до покупки объекта. Для полного анализа объекта недвижимости в случае инвестиционной заинтересованности целесообразно обратиться к специалисту во-избежание негативных последствий от сделки.

В-третьих, возможно получение дохода от сдачи недвижимости в аренду. Доходность арендного бизнеса, как правило, не очень высокая, однако при этом и не очень рискованная. Основными рисками являются риски порчи имущества, которые легко минимизируются с помощью страхования, а также риски от вакансий (простоев помещения во время поиска арендаторов) и неплатежей (при плохом финансовом состоянии или неблагонадежности арендатора). Наиболее доходной недвижимостью как правило являются небольшие торговые помещения, места под банкоматы – для них доходность может составлять около 20%. Менее доходными являются офисные помещения и самая низкая доходность (около 4-7%) – у объектов жилой недвижимости.

Особым объектом вложения являются парковочные места. Инвестиционные затраты в парковочные места не являются большими. Эксплуатационные расходы - минимальны по сравнению с затратами на жилые помещения и офисы. Затраты на содержание составляют в среднем около 1000 руб./мес. Сдача в наем парковочного места является очень простым процессом с точки зрения управления: не требуется подписания долгосрочного договора аренды, в случае неплатежеспособности клиента, будет достаточно просто найти другого, поскольку парковочных мест почти всегда не хватает, это сегмент рынка, в котором спрос превышает предложение. При этом доходность от сдачи в аренду парковочных мест может составлять 8-12%.[1]

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Плюсы:

• возможность сдать недвижимость в аренду и получать небольшой доход;
• возможность продать недвижимость и заработать на разнице между ценой покупки и продажи;
• надежный способ сохранить деньги (недвижимость в большинстве случаев защищает деньги от инфляции — обесценивания);
• за счет того, что недвижимость является материальным (осязаемым) активом, ее можно использовать для собственных коммерческих или некоммерческих нужд, например, в помещении можно открыть бизнес, в жилой недвижимости можно жить.

Минусы:

• высокий порог входа (обычно от нескольких сотен тысяч рублей);
• низкая ликвидность (нельзя быстро продать без существенной потери рыночной стоимости);
• недвижимость может подвержена механическим повреждениям — порча арендаторами, стихийные бедствия, форс-мажоры — взрыв газа, пожар и так далее (застрахуйте свою недвижимость во избежание потери денег при ее повреждении или утрате).[2]

[1] http://www.esm-invest.com/ru/investment-in-parking
[2] http://hiterbober.ru/personal-money/kuda-vlozhit-dengi-chtoby-oni-rabotali.html