«Компас» инвестора: топ новостроек для инвестиций III квартала

назад в раздел Заметки

Дата публикации - 29.11.2019 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru 

Ключевые слова: ]]>«Метриум»]]>, инвестиции, рынок новостроек, капитал, пассивный доход, массовый сегмент, «Мир Митино», Stellar City, район Покровское-Стрешнево, в пределах МКАД, арендное жилье.

В III квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнили 17 новых проектов. Наиболее активными были девелоперы массовых ЖК, среди которых есть объекты на 30% дешевле рынка. Однако в целом уровень цен в новых объектах высокий и возможности инвесторов сокращаются.

Компания «Метриум» подготовила обзоры наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Среди вышедших за квартал в продажу объектов эксперты выбирают наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений (методику см. в конце релиза*).

В III квартале превалировали проекты комфорт-класса (12 комплексов квартир и апартаментов). Расценки почти во всех этих объектах были сопоставимы со средними по сегменту. По итогам сентября средний квадрат в московской новостройке массового сегмента подорожал до 173 тыс. рублей. Из «новичков» заметно дешевле этого уровня были лишь два жилых комплекса «Мир Митино» (123 тыс. руб. за кв.м) и Stellar City (127 тыс. руб. за кв.м). Почти все прочие новостройки продавались за 170-200 тыс. рублей за кв.м. В такой ситуации инвестору нужно уделить большее внимание качественной стороне проекта.

Какие новостройки появились в продаже в III квартале 2019 года

Проект	Застройщик	Округ	Район	Формат	Мин. стоимость, млн руб.	Мин. площадь кв.м	Средняя стоимость кв. м, тыс. руб.
Комфорт-класс
Мир Митино[1]	УК Развитие	СЗАО	Митино	апартаменты	4,5	34	123
Stellar City	Tashir	ЗАО	Можайский	квартиры	3,9	31	127
Измайловский проезд 22-1	ЖСК «Измайловский проезд 22-1»	ВАО	Измайлово	квартиры	6,8	40	162
16 Уровень	Алтай	ЮВАО	Марьино	апартаменты	2,7	16	169
Бульвар Матроса Железняка 11	ЖСК «Бульвар Матроса Железняка 11»	САО	Коптево	квартиры	9,8	58	170
Парковая Апартаменты	Негреско	ВАО	Восточное Измайлово	апартаменты	4	25	170
Тринити	Гранель	САО	Западное Дегунино	квартиры	4,4	22	171
Ильменский 17	ПИК	САО	Западное Дегунино	квартиры	4,4	20	177
ALIA	ASTERUS	СЗАО	Покровское-Стрешнево	квартиры	4,8	24,46	178
Большая Семёрка	Бэсткон	ВАО	Богородское	квартиры	7	40	187
My Space на Фрезерной	MySpace Development	ЮВАО	Нижегородский	квартиры	3,1	12	240
My Space на Дегунинской	MySpace Development	САО	Западное Дегунино	квартиры	3,2	11	264
Бизнес-класс
Now. Квартал на набережной	Tekta Group	ЮАО	Даниловский	квартиры	7,2	34	225
Din Haus	ООО «НМ-10»	САО	Савеловский	апартаменты	7,1	29	239
West Garden	Интеко	ЗАО	Раменки	квартиры	7,8	27	260
Счастье на Ломоносовском	ГК Эталон	ЗАО	Раменки	квартиры	21,4	69	316
Премиум-класс
Titul на Серебрянической	Центр-Инвест	ЦАО	Таганский	квартиры / апартаменты	24,6	50	505

Источник: «Метриум»

В отличие от предыдущего отчетного периода, в третьем квартале по привлекательности инвестиций лидировали новостройки не премиальных классов, а объекты доступного и среднего ценовых сегментов. В топ вошел один объект комфорт-класса и один – бизнес-класса.

Проект: Жилой район ALIA

Класс: комфорт/бизнес
Район: Покровское-Стрешнево
Мин. стоимость: 4,8 млн руб. (24,46 кв.м)
Срок сдачи: III кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа

Новый жилой район ALIA представляет собой масштабный проект комплексного освоения территории на берегу Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево. Жилой район будет состоять из разных по форме и этажности корпусов, спроектированных известным архитектурным бюро, подарившем миру башню «Бурдж-Халифа» (Дубай, ОАЭ).

Учитывая стартовые цены (154 900 рублей), на уровне локации ALIA предлагает покупателю более доступные расценки, ведь в среднем по району Покровское-Стрешнево массовые новостройки с квартирами стоят 190 тыс. рублей. Во столько же обходятся находящиеся в пределах МКАД проекты комфорт-класса в СЗАО.

Следующим преимуществом проекта можно назвать транспортную доступность. Жилой район возводится недалеко от новой станции метро «Спартак», до которой можно будет дойти за 10 минут, а до метро «Тушинская» – за 7 минут. К близлежащему Волоколамскому шоссе ведут несколько выездов, а дорога на машине до центра займёт примерно 30 минут.

Третий значимый плюс проекта – обеспеченность инфраструктурой. Район возводится с нуля, здесь будут построены два детских сада, две школы, в том числе первая в Москве школа при Московском физико-техническом институте (Физтехе), поликлиника и 60 различных точек инфраструктуры – кафе, магазины, службы быта и т.д. В составе проекта также появятся собственный спортивный комплекс площадью 30 000 кв. м с ледовыми аренами, фитнес-центром, бассейном, центрами художественной гимнастики и фехтования. а также бизнес-парк класса «А».

Девелопером проекта выступает компания ASTERUS, созданная в 2018 году инвестиционно-промышленной группой Vi Holding, которая существует уже 30 лет, владеет и управляет активами в различных отраслях, реализует инвестиционные девелоперские проекты, занимается развитием металлургических, энергетических промышленных комплексов, а также добычей и переработкой полезных ископаемых. ALIA –флагманский жилой проект компании.

Также инвестору следует иметь в виду, что уровень конкуренции в локации высокий. По соседству с ALIA реализуется большой проект «Город на реке Тушино – 2018». Застройщик и инвесторы этого проекта могут составить значимую конкуренцию покупателям квартир в ALIA.

Резюме: Жилой район ALIA хорошо подходит для инвестиций в арендное жилье. В квартале будет создан офисный парк класса «А», чьи резиденты сформируют спрос на качественное жилье в шаговой доступности. Рядом находятся две станции метро, которые также привлекут внимание арендаторов квартир. Поблизости расположен стадион «Открытие Арена», а по направлению Волоколамского шоссе в центр – дворец «Мегаспорт» и «ВТБ Арена». Соответственно, часть квартир в комплексе можно сдавать в краткосрочную аренду посетителям массовых спортивных и культурно-массовых мероприятий. Вместе с тем, перспектива роста цены до 195-200 тыс. рублей, а также большая линейка компактных квартир (от 23 кв. м) дает возможность заработать и на их перепродаже, так как объекты здесь будут востребованы семейными покупателями, привлеченными сюда хорошей экологией и богатой инфраструктурой.

Проект: «Now. Квартал на набережной»

Класс: бизнес
Район: Даниловский
Мин. стоимость: 7,2 млн руб. (38 кв.м)
Срок сдачи: IV кв. 2021
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа

В бизнес-классе в III квартале вышло немного проектов. Как и в комфорт-классе, они отличались высоким для старта продаж уровнем цен. Однако с точки зрения концептуального разнообразия наметился прогресс, и именно фактор уникальности проекта может помочь инвестору заработать. Эксперты рекомендуют обратить внимание на жилой комплекс бизнес-класса «Now. Квартал на набережной».

Средний уровень цен в проекте составляет 225 тыс. рублей за кв.м. Это ниже, чем в среднем по бизнес-классу (242 тыс. рублей), а также заметно ниже, чем у конкурентов в Даниловском районе. Обычно новостройка бизнес-класса здесь обходится в 249 тыс. рублей за кв.м, а в ближайшем конкуренте (ЖК «Зиларт»), который отделен от «Now. Квартал на набережной» рекой, расценки достигают 275 тыс. рублей за кв.м. Вторым значимым преимуществом можно назвать надежность застройщика. Над комплексом работает компания Tekta Group, которая существует на рынке более 20 лет и имеет портфель проектов общей площадью застройки 1,7 млн кв.м.

«Now. Квартал на набережной» удачно расположен. В шаговой доступности (10 минут) находится метро «Технопарк». Полуостров, на котором будет построен комплекс, свяжут с «континентальной» Москвой два новых автомобильных и один пешеходный мост. Дорога до центра занимает порядка 20 минут на автомобиле.

Четвертое преимущество – необычные объекты развлекательной инфраструктуры. В шаговой доступности (порядка 20 минут) скоро начнет работу крупнейший в Европе диснейленд «Остров Мечты». К северу от комплекса находится спортивный квартал «Парк Легенд» с ледовым дворцом и другими подобными объектами. К западу – ЖК «Зиларт», на территории которого откроется филиал Эрмитажа, культурный центр и т.п. Сам квартал будет обеспечен школой и детским садом.

Сложным для инвестора станет вопрос конкуренции. Комплекс непосредственно соседствует с ЖК «Зиларт», а также в Даниловском районе есть еще несколько крупных проектов. Правда, необычная архитектурная концепция (нестандартная планировка квартала, а также собственная набережная) дают «Now. Квартал на набережной» определенные преимущества.

Резюме: «Now. Квартал на набережной» хорошо подойдет для инвестиций на ранней стадии строительства, так как у проекта есть потенциал роста цены на 20-25%, а мультиформатный подход в архитектуре (разноэтажные здания от 3 этажей, таунхаусы и т.п.) позволит привлечь самых разных покупателей. Расположенные поблизости развлекательные объекты заинтересуют туристов, что позволит сдавать жилье здесь на короткий срок, а большой бизнес-центр и технопарк в будущем создадут спрос на долгосрочный найм жилья.

«Продажи в новых проектах сейчас начинаются с более высокого уровня цен, чем полгода и год назад, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В такой ситуации инвесторы должны понимать, что объекты для приумножения капитала будет найти все сложнее, поэтому основной стратегией станет сохранение вложенных средств. С этой целью необходимо сосредоточиться на поиске таких комплексов, которые явно выигрывают у ближайших конкурентов по уровню качества. Впоследствии это позволит их выгодно сдавать в аренду, что одновременно даст возможность и сохранить, и приумножить капитал».

---

*Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом, бизнес-и премиум-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии:

1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.
2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.
3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.
4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.
5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.

Аналитики компании отмечают, что указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.

---

^[1] Проект поступил на рынок в первой половине 2016 года, в нем велась реализация квартир. В 3 квартале текущего года на рынок впервые были выведены апартаменты

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.

В 2019 году компания стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».  

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

назад в раздел Заметки