Непростые времена на рынке первичного жилья
Дата публикации - 11.04.2020 г.
Автор - Олег Самойлов
вице-президент ГК «БЕСТ-Недвижимость»,
вице-президент Российской гильдии риэлторов
Ключевые слова: БЕСТ-Недвижимость, платежеспособность, накопления, ипотечный рынок, банковские ставки, коронавирус, заморозка строек, падение цен, активность покупателей.
К сожалению, вне зависимости от того, как долго продлятся ограничения, действующие сегодня, необходимо констатировать, что на рынке первичного жилья наступают непростые времена. Нас ожидает сильное снижение спроса. Причем, не думаю, что с отменой карантина ожидаемый спад спроса пройдет отрасль стороной.
Как-то из текущего внимания последних дней исчезли проблемы экономики. Между тем, они есть и за время «самоизоляции» вряд ли их масштаб станет меньше. Платежеспособность населения находится под большим вопросом. И это связано не только с коронавирусом, хотя его влияние здесь – однозначно негативное. Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно "проели" свои накопления, сделанные в более тучный период. Именно это, во многом, обеспечило высокую динамику роста ипотечного рынка последних лет: на свои деньги купить у большинства просто нет возможности… Сегодня, на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса, доходная база домохозяйств, очевидно, не получит новых источников подпитки. А значит, уже сложившаяся высокая закредитованность населения может оказаться фатальной для обеспечения доступности кредитов. И это – без учета вероятного повышения банковских ставок, которое мне представляется более, чем вероятным.
Означает ли это полный коллапс строительной отрасли. Скорее нет, чем да. Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. Не берусь предположить, будут ли это прямые субсидии или косвенные меры вроде имевшего место ранее субсидирования ипотечной ставки. Но какая-то поддержка оказана будет непременно. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже. Да и на отрасль, с точки зрения объемов строительства, их кончина не повлияет. Да, это приведет к дальнейшему укрупнению и олигополизации отрасли со всеми минусами данного пути, главным из которых обычно становится заметное ухудшение качества. Но ничего нового тут не будет: к этому и так все шло в последние годы, просто процесс ускорится.
Что же касается коронавируса, то он, на мой взгляд, станет поводом для чисто рыночной коррективы рынка. Не секрет, что уровень тревожности населения сегодня крайне высок и постоянно подогревается соответствующим новостным фоном. Новостной фон всегда влияет на покупки, которые делают потребители. Новостройка, при всех своих плюсах, в момент покупки – покупка воздуха, поскольку реально жилья еще нет, оно физически не создано. И это вызывает тревожность: а вдруг на фоне экономических проблем сроки строительства будут сорваны? И если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкой базы спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом – путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек.
Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя. Но это будет потом. А пока будет то, что будет.
Каков вероятный размер возможного падения цен в связи с рассмотренными выше грустными перспективами? Точного ответа сегодня не знает никто. В настоящий момент я склонен согласится с оценкой, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от текущего уровня цен. Предыдущие периоды спадов приводили к снижению в рамках этой величины. Вдобавок, будет иметь значение то, как отреагирует на переток спроса вторичный сегмент. Если активизация покупателей просто приведет к оживлению рынка – хорошо. Но если продавцы массово решат поднять цены в надежде заработать «в моменте», наступит катастрофа: вторичку станет приобретать дорого, первичку – страшно. И рынок на какой-то период встанет совсем, что непременно ускорит выход из отрасли профессиональных игроков, а в дальнейшем – приведет уже не к снижению, а к обрушению цен.
От всей души надеюсь, что мой полуапокалиптический прогноз не оправдается, реальное падение как цен, так и общей активности будет меньше, и рынок вытянет эту ситуацию. Если так случится, буду очень рад. Но пока явных драйверов, которые бы способствовали легкому прохождению кризиса в сложившейся ситуации, увы, не вижу.