III Консенсус-прогноз - Итоги 1 кв. 2018
Дата публикации - 21.05.2018 г.
Автор - RRG
Сайт - rrg.ru
Ключевые слова: RRG , сравнительный анализ, макроэкономика, динамика ключевых показателей, прогноз по ставкам аренды.
В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 1 кв. 2018 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.
Проект «Консенсус-прогноз»* – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.
По итогам 1 кв. 2018 года отклонение по 6-ти показателям из 17-ти превысило 30%. Самый точный прогноз был дан по средним ставкам аренды на торговую недвижимость и на офисы класса В. Погрешность прогноза в данных случаях составила 0,8%. По средней ставке аренды на коммерческую недвижимость погрешность прогноза составила 3,2%, а по цене жилой недвижимости эконом-класса различие оказалось равным 5,3%.
Максимальные отличия между прогнозными и фактическими значениями наблюдались по уровню вакантных площадей класса А (61,3%) и класса В (40,0%).
Макроэкономика
Различие по стоимости барреля нефти составило 23,9% (прогноз - 50,5, а факт – 66,4 долларов за баррель). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 11,9% (2 014 – прогноз и 2 286 – факт). Прогноз курса доллара (70,1 рублей) оказался на 22,8% выше фактического (57,1), а прогнозный курс евро (78,5 рублей) больше фактического (70,0) на 12,2%.
Торговая недвижимость
Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 37,8% (290 996 рублей за кв.м – прогноз, 211 122 рублей за кв. метр – факт). Разница между фактической (1 088 220 руб./кв.м) и прогнозной (794 570 руб./кв. м) ценой 1 кв.м street-retail в пределах Садового кольца составила 37,0%.
Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка всего лишь на 0,8% ниже фактической (30 737 и 30 994 руб./кв.м/год). Расхождение в сегменте street-retail центра Москвы между фактическими (65 648 руб./кв.м/год) и прогнозными ставками (77 052 руб./кв.м/год) составило 14,8%.
Офисная недвижимость
В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 22,7% превзошли факт (227 877 и 185 772 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 30,5% (426 196 и 326 641 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 21,4% выше факта (31 969 рублей за кв. метр в год – прогноз, 26 332 рублей – факт), а в классе В на 0,8% (15 320 и 15 194 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 61,3%, а в классе В - 40,0%.
Жилая недвижимость
В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило 5,3% (202 378 руб/кв.м – прогноз, 192 273 руб/кв.м – факт).
Самые точные эксперты
Среди участников прогноза по итогам I квартала 2018 года наиболее точный прогноз оказался у Колокольникова Д. (отклонение – 21,0%), на втором месте – Суздалев А. и Фадеев В. (отклонение – 21,6%) и на третьем – Тараненко Ю. (отклонение – 22,1%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах, лучший результат с тремя наиболее точно спрогнозированными показателями у Вишнякова С., Болотникова А. и Суздалева А., два показателя наиболее точно спрогнозировал Шибаев А.
Таблицы
Консенсус-прогноз |
Квартал |
Прирост, % |
||
№ |
Показатель |
4 кв. 2017 |
1 кв. 2018 |
4 кв. 2017-1 кв. 2018 |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м |
219 610 |
223 018 |
1,6% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
287 686 |
290 996 |
1,2% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
1 072 143 |
1 088 220 |
1,5% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
227 946 |
227 877 |
0,0% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
422 232 |
426 196 |
0,9% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год |
19 499 |
19 477 |
-0,1% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
30 950 |
30 737 |
-0,7% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
65 242 |
65 648 |
0,6% |
9 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
200 173 |
202 378 |
1,1% |
10 |
Курс рубль/доллар США |
70 |
70 |
-0,3% |
11 |
Курс рубль/евро |
78 |
79 |
0,1% |
12 |
Цена барелля нефти Brent, дол. |
49 |
51 |
2,5% |
13 |
Индекс ММВБ |
1 994 |
2 014 |
1,0% |
14 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
26 |
25 |
-2,2% |
15 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
15 |
15 |
0,1% |
16 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
31 746 |
31 969 |
0,7% |
17 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
15 128 |
15 320 |
1,3% |
Факт |
Квартал |
Прирост, % |
||
№ |
Показатель |
4 кв. 2017 |
1 кв. 2018 |
4 кв. 2017-1 кв. 2018 |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м |
168 804 |
163 248 |
-3,3% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
220 759 |
211 122 |
-4,4% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
739 913 |
794 570 |
7,4% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
185 378 |
185 772 |
0,2% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
327 324 |
326 641 |
-0,2% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год |
18 236 |
18 878 |
3,5% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
30 628 |
30 994 |
1,2% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
70 361 |
77 052 |
9,5% |
9 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
196 482 |
192 273 |
-2,1% |
10 |
Курс рубль/доллар США |
59 |
57 |
-2,6% |
11 |
Курс рубль/евро |
69 |
70 |
0,9% |
12 |
Цена барелля нефти Brent, дол. |
64 |
66 |
4,1% |
13 |
Индекс ММВБ |
2 117 |
2 286 |
8,0% |
14 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
16 |
16 |
-3,1% |
15 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
10 |
11 |
9,0% |
16 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
25 297 |
26 332 |
4,1% |
17 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
14 411 |
15 194 |
5,4% |
№ |
Показатель |
Консенсус-прогноз 1 кв. 2018 |
Факт 1 кв. 2018 |
Отклонение прогноза от факта, % |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м |
223 018 |
163 248 |
36,6% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
290 996 |
211 122 |
37,8% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
1 088 220 |
794 570 |
37,0% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
227 877 |
185 772 |
22,7% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
426 196 |
326 641 |
30,5% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год |
19 477 |
18 878 |
3,2% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
30 737 |
30 994 |
-0,8% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
65 648 |
77 052 |
-14,8% |
9 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
202 378 |
192 273 |
5,3% |
10 |
Курс рубль/доллар США |
70,1 |
57,1 |
22,8% |
11 |
Курс рубль/евро |
78,5 |
70,0 |
12,2% |
12 |
Цена барелля нефти Brent, дол. |
50,5 |
66,4 |
-23,9% |
13 |
Индекс ММВБ |
2 014 |
2 286 |
-11,9% |
14 |
Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
25,0 |
15,5 |
61,3% |
15 |
Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
15,3 |
10,9 |
40,0% |
16 |
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
31 969 |
26 332 |
21,4% |
17 |
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год |
15 320 |
15 194 |
0,8% |
* Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Графики
График 1. Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости(все сегменты) в Москве, руб/кв.м
График 2. Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м
График 3. Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м
График 4. Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м
График 5. Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м
График 6. Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год
График 7. Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год
График 8. Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год
График 9. Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м
График 10. Курс рубль/доллар США
График 11. Курс рубль/евро
График 12. Цена барелля нефти Brent, дол
График 13. Индекс ММВБ
График 14. Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
График 15. Уровень вакантных площадей офисов класса В, %
График 16. Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год
График 17. Средняя ставка аренды на офисы класса В (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год
Компания RRG –профессиональный игрок рынка коммерческой недвижимости с 2005 года. Обладатель наград ежегодных престижных премий рынка. Компания специализируется на торгово-развлекательной, жилой, гостиничной, многофункциональной и инфраструктурной недвижимости, проектах для розничного ритейла и оказывается услуги в области консалтинга, геомаркетинга, брокериджа, а также управления и эксплуатации. Важнейшее направление деятельности компании – разработка проектов комплексного развития территорий, инфраструктурные проекты.
Деятельность компании основана на применении собственных и адаптированных к условиям российского рынка зарубежных разработок, для чего создано единственное в России научно-практическое подразделение RRGLab, специализирующееся на технологиях в области коммерческой недвижимости. Все решения базируются на уникальных запатентованных методиках и аналитических разработках с использованием современных геомаркетинговых инструментов по анализу поведенческих характеристик населения, прогнозированию товарооборота, которые дают возможность принимать инвестиционные решения с высокой степенью точности. География проектов, услуги по которым предоставляла компания, включает более 150 городов Российской Федерации и стран СНГ.