Купля-продажа квартиры по доверенности, что нужно знать
Дата публикации - 30.01.2020 г.
Автор - Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости
Ключевые слова: продажа квартир, риэлтор, оформление, доверенность, собственник.
Лучше сразу, для ясности, упомянуть, в чём различие между генеральной доверенностью и обычной доверенностью. В законе понятия «генеральная доверенность» нет. Из практики следует, что генеральные доверенности выдаются для управления и распоряжения неким пулом имущества доверителя, совершения всех возможных сделок, представительства перед любыми третьими лицами. То есть, в обычной доверенности на продажу квартиры будет сказано «Доверяю продать квартиру по адресу такому-то», а в генеральной будет сказано «Доверяю распоряжаться принадлежащим мне движимым и недвижимым имуществом». Вроде во втором варианте полномочия больше, и это, вроде, здорово! Но в жизни, скорее всего, будет наоборот.
В сделке всегда участвуют две стороны, и доверенность должна быть всесторонне оценена и принята покупателем. Покупатель и его риэлторы или юристы будут оценивать доверенность на предмет подлинности, на предмет возможных в будущем конфликтов и судебных споров. Доверенность на право продажи квартиры, с точки зрения покупателя – всегда минус, всегда дополнительный риск. И чем шире полномочия по доверенности, чем они менее конкретны, тем хуже. Потому что чётко сформулированные полномочия/поручения нельзя исполнить неправильно. А широкие полномочия легко исказить и выполнить не так, как подразумевал доверитель, выдавая доверенность.
Простейший пример – у доверителя в собственности несколько объектов недвижимости. О продаже какого именно объекта говорится в доверенности? Правильно, чёткого ответа нет, продать по такой доверенности можно любой объект из имеющихся в собственности. И сделка будет законная. Но, в дальнейшем собственник, выдавший доверенность, может попытаться оспорить эту сделку. И дальше всё на усмотрение суда. Захочет покупатель приобрести такой потенциально проблемный объект? Очень сомнительно.
Поэтому совет первый – все полномочия в доверенности прописывать конкретно, объект продажи персонифицировать. Здесь надо упомянуть ещё один феномен, важный для любых действий по доверенности. А именно: только само физическое лицо вправе осуществлять все свои права в полном объёме. Доверенное лицо может делать только то, что перечислено в документе, без расширительного толкования. Например: «доверяю подписать договор купли продажи квартиры». Вроде это всё, что надо, что бы продать квартиру? Нет, надо ещё упомянуть о праве на получение выручки за квартиру! Если это не сделать, то подписать договор можно, а деньги получить нельзя. Подводя итог, можно сказать, что генеральная доверенность – наихудший вид доверенности для продажи недвижимости. К такому виду доверенности мало доверия у покупателя, и это обязательно помешает сделке. На каждый объект продажи обязательно делать свою отдельную доверенность.
Хорошо, идём дальше. История из жизни, недавнее. Есть квартира, есть доверенность на продажу этой квартиры. Начинаем рекламу. Собственник выдал доверенность, и уехал в другой регион РФ, в планах собственника в скором времени отбыть в дальнее зарубежье, вся продажа будет идти по доверенности. Доверенность на продажу выдана родному сыну, фамилии одинаковые. Доверенность оформлена в нотариальной конторе, расположенной в соседнем доме. Всё прозрачно! Квартиру посмотрели около 20 человек. Из них только один человек спокойно принял известие о продаже по доверенности. Потому, что сам он юрист, и в своей работе привык к сделкам по доверенности, они его не пугают. Но он нашёл себе другую квартиру, поинтереснее. Все остальные отказались от приобретения, и первой причиной была доверенность. «Зачем я буду покупать по доверенности, вокруг других квартир много, мне проблемы ни к чему» -- примерно такой ответ. Ну, опасаются люди покупки по доверенности! Нерациональный страх, а попробуй его преодолей… Связались с собственником квартиры, обсудили ситуацию. Решили, что он приедет на сделку и лично подпишет договор. Я обзвонил тех, кто прежде отказался. И тут же один из прежних покупателей согласился, и мы быстро провели сделку. Как долго мы продавали бы эту квартиру по доверенности, можно только догадываться.
Поэтому совет второй – лучше рассчитывать на продажу напрямую от собственника, без доверенности. Так съэкономите и время, и нервы.
Были ли в моей практике случаи продажи объектов по доверенности? Да, были, но не совсем обычного формата. Как-то продавали от одного продавца разным покупателям несколько небольших объектов в Московской области. Продажи шли последовательно, и были организованы следующим образом. В начале взаимодействия продавца и покупателя они лично общались и обговаривали все условия сделки. И вот, когда личное знакомство уже состоялось (и у покупателей резко уменьшился страх неизвестности), мы предлагали им пойти нам навстречу, и провести с нашей стороны сделку по доверенности. Потому, что продавец занятой человек, и для него проблематично выделить день на поездку из Москвы в область. При этом мы не давили «только так, и не иначе», а просто предлагали такой вариант. И все покупатели соглашались, и все сделки благополучно прошли по доверенности.
Про покупку по доверенности скажу совсем коротко. Юридически, в теории, такая покупка ничем не хуже обычной. А вот на практике -- имеет неустранимые риски. И всегда, если есть возможность выбора, посоветую куплю-продажу без доверенности, лично от собственника. И ещё одно понятное каждому соображение. Ну, не так часто граждане продают квартиры! Это важное и ответственное событие, и почти всегда получается найти возможность быть на сделке лично. Если, конечно, квартиру и в самом деле надо продать.