Тонкости приобретения квартиры на вторичном рынке
Дата публикации - 18.03.2020 г.
Автор - Марочкина Светлана Владимировна
заместитель директора
Сайт - credit-center.ru
Ключевые слова: Кредит Центр, вторичный рынок, перепланировка, заниженная стоимость, наследники, несовершеннолетние, право пользования имуществом, материнский капитал.
Покупка квартиры, независимо от её истории всегда стресс, а покупка квартиры на вторичном рынке стресс усиливает многократно. И причин для этого больше, чем достаточно.
Рассмотрим несколько самых распространённых вариантов развития событий.
Для начала рассмотрим то, что лежит на поверхности:
- заниженная стоимость в договоре;
- не узаконенная перепланировка.
1. Заниженная стоимость
Всем известно, что каждый человек хочет для себя лучшего. Вот и продавец квартиры, который владеет имуществом сроком меньше, чем нужно для освобождения от уплаты налога, очень не хочет платить этот самый налог на доходы при продаже своей недвижимости. Именно поэтому он очень просит указать в договоре купли-продажи квартиры сумму меньше, чем реально рассчитывает получить с продажи.
Чем грозит данная ситуация: в случае расторжения договора купли-продажи покупатель может остаться только с той суммой, которая указана в договоре.
2. Не узаконенная перепланировка
Каждому из нас хочется жить в квартире с планировкой, максимально подходящей нам для наших потребностей. Соответственно многие перепланируют квартиру так, как им удобно. И, в то же время, очень мало кто приводит документы в порядок в соответствии с законодательством. Причин на это несколько: нежелание тратить время, деньги, силы и нервы. Ведь процесс узаконивания совсем не прост. (Продавец уверен, что легко продаст в том состоянии что есть и с теми документами что есть и вообще, зачем шевелиться если продаю). Продавец уговаривает покупателя купить как есть, а потом узаконить, или вовсе скрывает факт перепланировки. В результате покупатель может оказаться в ситуации, когда перепланировку узаконить невозможно (перенос мокрых зон, объединение единственной лоджии с комнатой или кухней), или дорого.
И то, о чём обычно молчат:
- долги по коммунальным платежам и взносам за капремонт;
- сокрытие использования мат.капитала;
- скрытые наследники;
- приватизация - ущемление прав несовершеннолетних;
- люди снятые с регистрационного учёта сохраняющие за собой право восстановления в регистрации и право пользования имуществом;
- продавцы находящиеся под опекой.
3. Долги по оплате коммунальных платежей и взносов за кап.ремонт.
Все спешат, и порой покупатель в погоне за квартирой которая ему подошла, в состоянии эйфории даже не просит квитанции на коммунальные платежи и капремонт. И если коммунальные платежи в части «содержание и текущий ремонт», ещё есть шанс не платить в УК (обязательства по содержанию наступает с момента подписания передаточного акта и регистрации перехода права), то расходники (вода, электричество) и взносы за капремонт придётся оплатить в любом случае. Суммы долгов, порой, очень впечатляют!
4. Использование мат.капитала
В 2006 году вступил в силу закон регулирующий правила использования мат.капитала (ФЗ №256 от 29.12.2006г.). По этому закону семьи могут использовать выделенные денежные средства на покупку квартиры. С тех пор очень многие семьи воспользовались правом купить имущество на мат.капитал. В случае использования мат.капитала на покупку не несёт в себе ничего страшного: дети и родители наделяются долями сразу, при подписании договора купли-продажи. А если к мат.капиталу добавляется ипотечный кредит, то тут и появляются нюансы. Так как банки являются залогодержателями при покупке недвижимости с использованием ипотечного кредита, то они против наделения детей долями в залоговом имуществе. Был найден выход при котором можно воспользоваться и мат.капиталом и ипотечным кредитом: нотариальное обязательство, подписанное родителями, наделить детей долями после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения. Вот только несовершенство надзирающих органов привело к тому, что многие люди, подписав такое обязательство, детей долями не наделяют, а просто продают своё имущество, «забыв» сообщить покупателям, что при покупке ими использовался мат.капитал. Чем грозит? Скорее всего судебными разборками и расторжением договора со всеми отрицательными последствиями.
5. «Скрытые» наследники
Много имущества продаётся полученного по наследству. Здесь нужно быть предельно внимательными: бывают случаи, когда наследники даже не знают, что они наследники, так как родственники скрыли факт смерти. И такие наследники имеют право заявить о своих правах в любое время: исковой срок три года исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента когда наследники узнали о смерти. Правда это нужно доказывать судом. Или другая ситуация: покупалось имущество в браке, например на мужа, право собственности зарегистрировано на муже. Жена умирает. Вроде бы и нет наследства как такового. Ан нет. Наследниками умершей (обязательной супружеской доли) являются дети и родители. Обязательно проверьте, при покупке имущества полученного по наследству, все ли юридические тонкости соблюдены.
6. Приватизация без детей
Те, кто занимается недвижимостью на профессиональном уровне, знает, что соблюдение прав несовершеннолетних - один из самых щепетильных моментов в работе. Защита прав несовершеннолетних оговорена в законодательстве.
Приватизация началась в 1992 году. И на тот момент в законе небыли предусмотрено обязательное участие несовершеннолетних детей в приватизации. Такой пункт, защищающий права несовершеннолетних, появился только в августе 1994 года. При документе-основании «Договор передачи в собственность граждан» обязательна к изучению история объекта о прописанных-выписанных лицах. Если дети были прописаны на момент приватизации в квартире, а в приватизации не участвовали, или дети были выписаны накануне приватизации, то это должно вас насторожить, так как может иметь место ущемление прав несовершеннолетних.
7. Временно выбывшие
Речь идёт о лицах находящихся в местах лишения свободы.
Если человек, отбывающий наказание, во время приватизации был свободен и присутствовал, но оформил отказ от приватизации, то даже при смене владельца этот гражданин будет иметь право пользования жилым помещением. Так что выписан он может быть только по доброй воле, а не судом, тогда он теряет право пользования жильём.
В ситуации, когда приватизация проводилась после ареста, и осужденный в ней не участвовал, то выписка их жилого помещения (снятие с регистрационного учёта) действует только на период нахождения данного лица в местах лишения свободы. Право пользования жильём данного лица по возвращению сохраняется. Будьте внимательны.
В моей практике был такой случай:
Пришел клиент с запросом: обменять его малогабаритную однокомнатную квартиру на полноформатную, желательно в новом доме, трёхкомнатную. Как зачастую и случается, покупатель на однокомнатную нашёлся быстро, а вот с альтернативной (трёхкомнатной квартирой) никак не складывалось. Нет подходящего варианта и все тут… И в какой то момент, прибегает заказчик радостно возбужденный и говорит: «всё, нашёл, сам! Квартира в центре города, на хорошем этаже, правда ремонта требует. Радостно сообщил, что даже аванс отдал. Так что наши с ним отношения закончены».
Мне ничего не оставалось делать, как согласится с ним. Единственное о чём я попросила, так это о возможности проверить тот объект, за который он внёс аванс. Получив адрес, пошла по инстанциям. И то, что было выяснено, повергло моего клиента в шок.
Продавцом квартиры, в том числе, был несовершеннолетний ребёнок, находящийся под опекой бабушки и дедушки, (которые изрядно выпивали), а папа ребёнка отбывал срок за убийство….мамы ребёнка….
Закончилась эта история так, как и должна была закончиться: аванс нашему клиенту (с нашей помощью) вернули, квартиру нужную подобрали (с прозрачной историей), обмен и переезд прошли спокойно.
Так что будьте внимательны при выборе и покупке жилья. И обращайтесь к специалистам своего дела.
"Кредит-Центр" представляет собой группу компаний, специализирующихся на различных видах деятельности, связанных с рынком недвижимости, строительства и инвестиций.