Как влияет на стоимость жилья близость к транспортным хабам Москвы?
Дата публикации - 26.11.2019 г.
Автор - Елена Земцова
управляющий партнер
компании Delta estate
Сайт - deltaestate.ru
Ключевые слова: Delta estate, недвижимость, стоимость, квадратный метр, пешая доступность, метро, МЦК, новые станции, наземный транспорт, ценообразование, жилой фонд.
Близость метро и МЦК косвенно влияет на стоимость квадратного метра жилой недвижимости, но не всегда. Это зависит от класса недвижимости и текущей транспортной ситуации в районе. Так, пешая доступность от станции метро или МЦК является плюсом только в массовых сегментах жилой недвижимости – комфорт и эконом класса. Квартиры в проектах в непосредственной близости от метро (до 1-1,5 км) в среднем на 15-20% дороже аналогичных проектов, но расположенных в получасе ходьбы от станции метрополитена.
Что касается элитной недвижимости, то здесь близость метро не только не влияет на стоимость, но и наоборот может быть отрицательным фактором из-за повышенного шума и потока людей. В дорогих проектах более важны доступность и удобство транспортных развязок, а на стоимость влияет близость парков, театров, музеев, видовые характеристики.
В бизнес же классе пешая доступность от метро может оказывать влияние на относительно недорогие проекты и квартиры площадью до 100 кв. м. Такие покупатели не столь обеспечены и нередко спускаются в подземку. Что касается строительства новых станций метро и МЦК, то влияние на рост стоимости квадратного метра естественно есть, так как это повышает комфортность проживания, а соответственно потребительский спрос, и проекты становятся более ликвидными. Причем цены могут вырасти не только в районе, где непосредственно открывается новая станция, но и в соседних, откуда людям будет удобнее добираться на общественном транспорте до метро.
Наибольший рост стоимости квартир отмечается там, где до этого была сложная транспортная доступность, например Ховрино, Раменки, Строгино, Митино, Бутово, Некрасовка, Солнцево, Новопеределкино. Конечно, появление станции метро дает мощный импульс для развития новым районам, т.к. они становятся привлекательными для покупателей жилья, развивается социальная инфраструктура, появляется больше ритейла.
Цены на недвижимость тоже растут, причем поэтапно: на 5-10% после выхода из нулевой стадии строительства и еще примерно на 10-15% после сдачи проекта. Если станция еще только планируется к строительству, сама перспектива появления метро в пешей доступности позволяет девелоперу выводить проект на рынок по более высокой цене. Например, в Новой Москве, где в этом году открылись станции участка «Саларьево» - «Коммунарка» Сокольнической линии, цены взлетели в среднем на 30% по сравнению с проектами, построенными несколько лет назад.
Средняя цена квадратного метра в Новой Москве возле станций метро для новостроек - 126 000 руб./кв. м, что на 20% выше 2018 года и 141 000 руб./кв. м для вторичного жилья, примерно на 27% выше по сравнению с прошлым годом.
Что касается старой Москвы, то здесь появление новых станций не столь существенно влияет на стоимость жилья. Как правило, транспортная ситуация кардинально не меняется, а лишь разгружаются существующие станции метрополитена. Чем ближе к центру столицы, тем меньше развитие метро сказывается на стоимости квадратного метра.
Например, в пределах Третьего транспортного кольца многие жилые дома и так находятся в зоне пешей доступности сразу нескольких станций. Кроме того, хорошо развит наземный транспорт с регулярными маршрутами, который частично заменяет метро. Также нужно учитывать, что при появлении метро повышение цен все равно будет неравномерным в одном районе в зависимости от структуры жилого фонда.
Что касается новостроек, то в их ценообразование изначально закладывается фактор открытия метро в скором времени. Ощутимо могут вырасти цены на относительно новые дома 2000-х годов постройки. А вот роста цен на квартиры в старых домах может не быть вообще. Например, жилой фонд вдоль Рязанского проспекта, где планируется открытие станций Некрасовской линии «Стахановская», «Нижегородская», состоит преимущественно из старых панельных домов начала 1970-х и простеньких сталинок. Такие дома сейчас не пользуются популярностью у покупателей, поэтому потенциал роста цен на них практически отсутствует. Хотя эти станции и повлияют в целом на качество жизни в юго-восточном округе Москвы, разгрузив один из самых напряженных участков – Таганско-Краснопресненскую линию, серьезного повышения цен на жилье не будет. С инвестиционной точки зрения квартиры в шаговой доступности от станции метрополитена более интересны.
Во-первых, для сдачи в аренду такие объекты более востребованы: и арендатора найти проще, и ставки аренды выше. Собственники недвижимости в среднем теряют до 10-15% от арендной платы, если квартира находится в отдаленном районе, и добираться до метро приходится на транспорте.
Во-вторых, если дом находится в минутах ходьбы от станции метро, то первые этажи выгодно переоформлять в помещения формата стрит ритейл или офисы. Особенно это касается объектов на 1-й линии домов. Впоследствии такие помещения проще сдать в аренду за счет интенсивного пешеходного трафика, а доходность арендного бизнеса может составлять до 15% в зависимости от района.
В целом как квартиры, так и коммерческие помещения рядом со станциями метро, МЦК, ТПУ более востребованы и для покупки, и для аренды.
Delta еstate – профессиональный участник рынка недвижимости с 2000 года. Более чем за 18 лет успешной работы компанией реализовано свыше 200 тысяч квадратных метров эксклюзивного жилья, более 600 тысяч квадратных метров офисных и торговых площадей. Ключевые компетенции компании Delta estate благодаря которым компания стабильно сохраняет лидирующие позиции на рынке недвижимости — это индивидуальный подход к работе с каждым клиентом, высокий уровень профессионализма и экономия времени клиента.