Доля жилья с отделкой в Москве продолжает увеличиваться
Дата публикации - 17.12.2019 г.
Автор - «Метриум»
Сайт - metrium.ru
Ключевые слова: «Метриум», новостройки, отделка, white box, под ключ.
За последний год доля квартир и апартаментов, предлагаемых в московских новостройках с частичной или полной отделкой, увеличилась почти на 10 процентных пунктов и составила 41,4%. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав предложение во всех сегментах первичного рынка столицы.
По оценке экспертов «Метриум», в конце первого полугодия 2019 года в столичных новостройках выставлены на продажу немногим менее 21 тыс. квартир и апартаментов, реализуемых с полной или частичной отделкой. Доля этого объема в общей структуре предложения составляет 41,4%. За год доля выросла на 9,8 п.п. А в количественном выражении прирост составил 28,8% – год назад количество объектов с отделкой находилось на уровне 16,3 тыс. лотов.
В ходе исследования были отдельно рассмотрены две категории – квартиры и апартаменты с отделкой white box (под чистовую) и лоты с полной отделкой «под ключ».
Отделка white box
По данным «Метриум», по состоянию на конец первого полугодия 2019 года в столичных новостройках насчитывалось 6,8 тыс. лотов с отделкой white box. В этой категории предлагаются квартиры и апартаменты, в которых возведены межкомнатные перегородки, выполнена цементная стяжка, подготовлены под покраску (или поклейку обоев) стены и потолки, разведены электропроводка, водопровод и отопление. Таким образом, покупателю необходимо лишь произвести финишную отделку в соответствии с собственными вкусами, сэкономив время и деньги на черновом ремонте.
В общей сложности по всем сегментам доля предложения white box составляет 13,5%. В количественном выражении число квартир и апартаментов в этой категории выросло на 21,4%.
Наиболее заметные изменения были зафиксированы в бизнес-классе. Так, в категории апартаментов доля предложения увеличилась более чем в 6 раз – с 1,6%[1] до 9,9%. А по квартирам данного класса был отмечен почти двукратный прирост – с 6,7% до 12,7%. Также серьезную положительную динамику продемонстрировали элитные апартаменты, где доля выросла с 14,8% до 22,5%. При этом в данной категории доля предложения с предчистовой отделкой находится на самом высоком уровне по рынку и достигает почти четверти от всего объема лотов в сегменте.
Изменение удельного веса лотов с отделкой white box в сторону увеличения также произошло в Новой Москве (+2,4 п.п.), в сегментах премиальных апартаментов (+1 п.п.) и квартир комфорт-класса (+0,1 п.п.).
Самая заметная отрицательная динамика отмечена в категории элитных квартир: на сегодняшний день отделка white box в этом сегменте не представлена, тогда как год назад ее доля достигала 4,9% от всего объема элитных квартир. Более чем в два раза сократилась доля на рынке квартир премиум-класса – с 16,7% до 7,1%. Почти на целый процентный пункт (-0,9%) сократилась доля предчистовой отделки в новостройках массового сегмента с апартаментами.
Лучшую динамику роста цен за минувший год в категории предложения с отделкой white box продемонстрировали квартиры бизнес-класса – средняя стоимость «квадрата» выросла на 21,7% до уровня 242,3 тыс. рублей. Отметку в 20% также преодолели элитные апартаменты, где прирост составил 20,3% (641,2 тыс. руб./кв. м). Увеличились цены также в сегментах квартир комфорт-класса (+14,92%), квартир Новой Москвы (+11,64%) и премиальных апартаментов (+3,39%).
Сильнее всего в рассматриваемой категории подешевели квартиры премиум-класса – снижение цен составило 16,26% до уровня 329,5 тыс. рублей за кв. м. В апартаментах комфорт-класса зафиксирован спад на 11,2% (163,3 тыс. руб./кв. м). На 8,06% сократилась стоимость «квадрата» в апартаментах бизнес-класса – 287,4 тыс. рублей за кв. м.
Сравнение ценовых параметров с отделкой white box
|
Сегмент |
Средняя стоимость кв. м, 1 полугодие 2019 (тыс. руб.) |
Средняя стоимость кв. м, 1 полугодие 2018 (тыс. руб.) |
Динамика |
|
Квартиры, Новая Москва |
123,7 |
110,8 |
+11,64% |
|
Апартаменты, комфорт |
163,3 |
183,9 |
-11,20% |
|
Квартиры, комфорт |
151 |
131,4 |
+14,92% |
|
Апартаменты, бизнес |
287,4 |
312,6 |
-8,06% |
|
Квартиры, бизнес |
242,3 |
199,1 |
+21,70% |
|
Апартаменты, премиум |
432,6 |
418,4 |
+3,39% |
|
Квартиры, премиум |
329,5 |
393,5 |
-16,26% |
|
Апартаменты, элит |
641,2 |
533 |
+20,30% |
«Для того, чтобы успешно конкурировать на таком сложном рынке, как столичный, девелопер должен предлагать покупателю максимальную вариативность, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте представлено три формата. Все апартаменты сдаются с отделкой white box. Квартиры же доступны как с готовой отделкой под «ключ», так и в черновом варианте, чтобы сделать ремонт на свой вкус. Причем жилье с отделкой и без располагается в разных секциях дома для удобства будущих жителей. Все опции пользуются популярностью у покупателей. При этом многие из тех, кто изначально покупает жилье без ремонта, впоследствии обращаются к нам за отделкой. Так, white box от застройщика обойдется в 10 тыс. рублей за кв. м, финишная – в 20 тыс. рублей за «квадрат». Это значительно дешевле, чем производить отделочные работы самостоятельно».
Отделка «под ключ»
Как показало проведенное исследование, с отделкой «под ключ» на первичном рынке Москвы сегодня предлагается 14,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот показатель составляет 27,9% от общего объема лотов в новостройках. За год доля увеличилась на 7,1 п.п., а количество объектов в продаже – на 13,1%.
В базовом варианте отделка «под ключ» – это напольные и настенные покрытия, межкомнатные двери, сантехника, розетки и выключатели, сантехника и отопительные приборы. В ряде случаев в отделку могут быть включены дополнительные опции, например, кухонный гарнитур со встроенной техникой, а также полная меблировка. Впрочем, такие предложения встречаются довольно редко. К примеру, из вышедших на рынок в первом полугодии 2019 года проектов мебель предлагается только в одном комплексе апартаментов бизнес-класса – «Vertical на Таганской».
Из девяти рассматриваемых сегментов положительная динамика увеличения доли предложения с отделкой «под ключ» была отмечена в восьми. Больше всего – почти в три раза – увеличился показатель у премиальных апартаментов: их доля в структуре предложения по сегменту достигла 64,6%. Это самый высокий уровень проникновения лотов с полной отделкой среди всех сегментов. При этом год назад доля была 23,7%.
В два раза выросла доля квартир бизнес-класса с отделкой «под ключ» – с 4,4% до 9%. Более чем в полтора раза – в сегменте премиальных квартир (с 13,4% до 21,4%). Более 10 процентных пунктов прибавили квартиры комфорт-класса – доля лотов с полной отделкой в этом сегменте сегодня составляет 40,2% против 29,6% годом ранее.
В остальных категориях увеличение было не столь значительным. А единственным сегментом, где было зафиксировано снижение доли, стали апартаменты бизнес-класса. Если год назад каждый пятый лот реализовался с полной отделкой, то сейчас этот показатель опустился до уровня 12,6%.
Одновременно с увеличением доли предложения практически все сегменты продемонстрировали и рост средних цен на лоты с финишной отделкой. Лидерами стали апартаменты комфорт-класса и квартиры в Новой Москвы – увеличение цен составило 16,97% и 15,59% соответственно. В среднем апартаменты массового сегмента с отделкой «под ключ» обойдется в 186,8 тыс. рублей за кв. м, а новомосковские квартиры – 126,8 тыс. рублей за «квадрат».
Примерно одинаково выросли цены в сегменте квартир комфорт-класса и апартаментах категории «бизнес». В первом случае прирост составил 8,83% (167,7 тыс. руб./кв. м), во втором – 8,78% (272,6 тыс. руб./кв. м).
И только в двух сегментах была отмечена отрицательная динамика в категории лотов с отделкой «под ключ»: цены снизились на премиальные апартаменты (-10,33%, 445,4 тыс. руб./кв. м) и на квартиры бизнес-класса (-5,99%, 235,6 тыс. рублей).
Сравнение ценовых параметров с отделкой «под ключ»
|
Сегмент |
Средняя стоимость кв. м, 1 полугодие 2019 (тыс. руб.) |
Средняя стоимость кв. м, 1 полугодие 2018 (тыс. руб.) |
Динамика |
|
Квартиры, Новая Москва |
126,8 |
109,7 |
+15,59% |
|
Апартаменты, комфорт |
186,8 |
159,7 |
+16,97% |
|
Квартиры, комфорт |
167,7 |
154,1 |
+8,83% |
|
Апартаменты, бизнес |
272,6 |
250,6 |
+8,78% |
|
Квартиры, бизнес |
235,6 |
250,6 |
-5,99% |
|
Апартаменты, премиум |
445,4 |
496,7 |
-10,33% |
|
Квартиры, премиум |
528,4 |
509,6 |
+3,69% |
|
Апартаменты, элит |
799,8 |
773,3 |
+3,43% |
|
Квартиры, элит |
1136 |
1127,2 |
+0,78% |
Источник: «Метриум»
«Если в массовом сегменте отделка уже давно является одной из самых востребованных опций, то в бизнес-классе число сделок с квартирами с ремонтом значительно ниже, – комментирует Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – При этом низкий спрос во многом обусловлен не категоричной позицией покупателя, а дефицитом предложения – в бизнес-классе доля квартир и апартаментов с полной или частичной отделкой самая низкая по рынку. В корпусах бизнес-класса городского квартала «Ривер Парк» мы предложили два варианта финишной отделки – «бизнес» и «премиум». И сразу же получили позитивный отклик со стороны клиентов, которые рассматривают эту опцию как возможность сэкономить не только деньги, но и время – один из самых ценных активов делового человека».
При этом аналитики «Метриум» отметили, что увеличение объемов предложения с отделкой происходит даже несмотря на то, что количество новых проектов с этой опцией сократилось. Если за первое полугодие 2018 года на столичный рынок суммарно во всех сегментах вышли 15 «свежих» адресов с полной или частичной отделкой, то за тот же период текущего года состоялось только 12 премьер. Но несмотря на снижение количественных показателей, в процентном отношении доля проектов с ремонтом выросла до 46,2% (12 из 26 новостроек) против 41,7% (15 из 36 новостроек) годом ранее.
В категории white box на рынок были выведены 4 новых проекта. Самый доступный из них – это жилой комплекс «Аквилон Парк» в Новой Москве, цены в котором стартуют от 3,16 млн рублей. В жилом комплексе бизнес-класса «Манифест» квартиры с предчистовой отделкой стартуют от 5,85 млн рублей. Остальные объекты относятся к премиальному и элитному сегментам, поэтому стартовые цены в них значительно выше: от 19,53 млн рублей в комплексе «Долгоруковская 25» и от 26,27 млн рублей в проекте Kuznetsky Most 12 by Lalique.
Самые доступные квартиры с отделкой «под ключ» в проектах, вышедших на рынок с начала 2019 года, предлагаются в ЖК «Сказочный лес» – от 2,93 млн рублей. В «Квартале Некрасовка» минимальный показатель составляет 4,22 млн рублей. А замыкает тройку комплекс апартаментов «Vertical на Таганской», порог входа в котором находится на уровне 5,05 млн рублей. При этом нужно учесть, что продаются в этом проекте достаточно компактные лоты площадью от 14 до 17 кв. м, а стоимость «квадрата» в них самая высокая среди новых проектов с отделкой «под ключ» – от 342 тыс. рублей.
Проекты с отделкой, вышедшие на рынок в первом полугодии 2019 года[2]
|
Проект |
РВЭ |
Класс/статус |
Площадь (кв. м) |
Стоимость кв. м (тыс. руб.) |
Стоимость лотов (млн руб.) |
|||
|
Min |
Max |
Min |
Max |
Min |
Max |
|||
|
White box |
||||||||
|
Аквилон Парк |
2 кв. 22 |
Комфорт/ Новая Москва |
26,6 |
81,3 |
98,9 |
128,8 |
3,16 |
8,96 |
|
Манифест |
2 кв. 21 |
Бизнес/ Квартиры |
20,1 |
97,5 |
186,3 |
291,2 |
5,85 |
21,93 |
|
Долгоруковская 25 |
4 кв. 20 |
Премиум/ Апартаменты |
38,79 |
81,91 |
490 |
786,1 |
19,53 |
60,42 |
|
Kuznetsky Most 12 by Lalique |
4 кв. 21 |
Элит/ Апартаменты |
30,9 |
392,06 |
850 |
2500 |
26,27 |
980,15 |
|
Под ключ |
||||||||
|
Сказочный лес |
2 кв. 21 |
Комфорт/ Квартиры |
24,4 |
88,6 |
110 |
120 |
2,93 |
9,75 |
|
Квартал Некрасовка |
4 кв. 20 |
Комфорт/ Квартиры |
23 |
93,9 |
110,6 |
183,6 |
4,22 |
10,97 |
|
Vertical на Таганской |
4 кв. 19 |
Бизнес/ Апартаменты |
14 |
17 |
342 |
500 |
5,05 |
7 |
|
Молодогвардейская 36 |
2 кв. 21 |
Комфорт/ Квартиры |
19,8 |
117 |
174,4 |
294,4 |
5,33 |
21,42 |
|
КутузовGrad II |
2 кв. 21 |
Бизнес/ Квартиры |
28,94 |
117,65 |
172,3 |
230,8 |
6,37 |
22,35 |
|
Дом на Барвихинской |
4 кв. 20 |
Комфорт/ Квартиры |
33,49 |
87,86 |
180,1 |
213,1 |
6,67 |
17,11 |
|
Рогожский вал 12 |
4 кв. 19 |
Бизнес/ Апартаменты |
36,21 |
87,31 |
256,3 |
353,2 |
10,63 |
30,08 |
|
Поклонная 9 |
4 кв. 21 |
Премиум/ Апартаменты |
47,6 |
418,1 |
297,5 |
920,4 |
14,79 |
376,25 |
«Спрос на квартиры и апартаменты с отделкой продолжает расти во всех сегментах, в том числе в премиум- и элитном классах, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Достаточно сказать, что в 10 из 15 самых востребованных дорогих новостроек сегодня представлена возможность приобрести квартиры и апартаменты с ремонтом или предчистовой отделкой. Девелоперы, в свою очередь, реагируют на высокий спрос выводом новых проектов с данной опцией – четверть всех жилых и апартаментных комплексов с отделкой, вышедших с начала года, относятся к премиальному и элитному сегментам».
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.
[1] Здесь и далее доли по сегментам приведены от объема предложения по сегменту, а не по всему рынку в целом.
[2] В ряде проектов представлены лоты как с ремонтом, так и без. В таблице приведены параметры недвижимости, реализуемой с отделкой.
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2019 году компания стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.
,