Город-курорт Сочи: что происходит с ценами на жилую недвижимость?
Дата публикации - 28.04.2021 г.
Автор - Исаева Анна Владимировна
к.ф.н, основатель, владелец и коммерческий директор
ООО «АСК Инжиниринг»
Сайт - genplans.ru
www.facebook.com/genplans
Instagram - @genplans.ru
Ключевые слова: «АСК Инжиниринг», недвижимость, курортную недвижимость, инвестиции, цены, Сочи.
Прошедший с начала пандемии год в России был богат на различные тенденции и процессы, ранее проявлявшие себя не столь активно. Не стал исключением и рынок недвижимости. В частности, резко возрос спрос на покупку загородных домов и участков, а также квартир в курортных местах, аренду дачных домов в областях, удаленных от крупных городов.
Главный курорт страны – город Сочи – побил все рекорды по росту цен на жилую недвижимость, и виной тому стали не только локдауны и другие коронавирусные ограничения, но и законодательные инициативы.
Многие потенциальные покупатели сочинской недвижимости отмечают, что никак не могут угнаться за ростом цен на те или иные объекты: они дорожают намного быстрее, чем удается собрать необходимую сумму! В офисах продаж новостроек, где предлагаются квартиры по пока еще адекватной цене, выстраиваются длинные очереди. Такие ЖК на 40% раскупаются уже в первые три недели после старта продаж!
В СМИ регулярно появляются сообщения о приостановке продаж тех или иных элитных ЖК в Сочи для того, чтобы поднять цены и начать реализацию квартир уже на 30% дороже.
В этой статье мы рассмотрим объективные факторы, подстегнувшие спрос на и без того востребованную жилую недвижимость Сочи, проанализируем динамику роста цен с начала прошлого года, чтобы помочь нашим читателям принять решение – инвестировать ли в жилые объекты сейчас или отложить покупку до лучших времен. Расскажем также и о том, какие низкобюджетные варианты жилой недвижимости в Сочи еще остались.
Разброс цен и данные статистики
Статистика говорит о том, что к началу марта прошлого года средняя цена квадратного метра в Сочи держалась на отметке 75 тыс. руб. и за год выросла до 170 тыс. руб. Однако, как известно, статистика меряет «среднюю температуру по больнице», а для Сочи это не совсем корректно, ведь в базу попадают и удаленные районы Большого Сочи – от Дагомыса до Магри (а они особым спросом не пользуются); и объекты, не имеющие статуса «квартира»; и микро-студии площадью менее 20 кв. м; и даже комнаты. Из-за такой неоднородности предложений разброс цен на вторичном рынке между самым дешевым и самым дорогим объектом превышает 380 раз, на первичном – 50, на рынке новостроек – 75!
Если «почистить базу» и убрать из нее объекты, расположенные в удаленных районах и горных поселениях, а также комнаты и прочие сомнительные варианты, то средняя цена квадратного метра уверенно перешагнет планку 180 тыс. руб. Цены на квартиры в элитных ЖК уже начинаются от 200 тыс. руб./кв. м.
По оценкам компании Nedvex, только за последние три месяца стоимость жилья скакнула со 192 до 249 тыс. руб./кв. м, а количество предложений сократилось более чем на 60%. Цены на сочинскую недвижимость быстро приближаются к московским! Не за горами тот час, когда они перегонят столичные объекты по этому показателю.
Квартиры
Весной прошлого года средняя цена на объекты со статусом «квартира» от Адлера до Центрального района Сочи держалась на отметке 110 - 120 тыс. руб./кв. м, сегодня она уже составляет 150 – 170 тыс. руб./кв. м. Так, однокомнатные квартиры площадью 30-35 кв. м продаются в среднем за 5 - 6 млн. руб., двухкомнатные от 50 кв. м – за 7 – 8 млн. руб., трехкомнатные от 80 кв. м – за 11 – 12 млн. руб.
Найти объекты в строящихся домах по цене около 120 тыс. руб./кв. м еще реально, однако количество таких предложений уменьшается не по дням, а по часам! Средняя цена в сданной новостройке уже не опустится ниже 160 тыс. руб./кв. м.
Студии и жилые помещения
Одной из самых доступных категорий жилой недвижимости в Сочи всегда были объекты со статусом «жилое помещение» (ЖП): местная реалия – квартиры и студии в многоэтажках, построенных на землях ИЖС и узаконенных через суд.
К началу прошлого года их цена в районах от Центрального Сочи до Адлера в среднем составляла 70 – 80 тыс. руб./кв. м, а к сегодняшнему дню выросла почти в полтора раза и достигла 120 – 140 тыс. руб./кв. м. Так, студия площадью 25 кв. м в районе Адлерского пансионата «Известия» на удалении 900 м от моря в настоящий момент продается за 3,5 млн. руб., срок экспозиции объекта при этом не превышает 2 месяцев. Еще меньше года назад по такой же цене можно было купить жилое помещение формата однокомнатной квартиры 35 кв. м. Причем, чем меньше площадь объекта, тем дороже стоит она за единицу площади, например, студия 16 кв. м в том же доме уже продается за 2,5 млн. руб., то есть по цене 156 тыс. руб./кв. м.
Фото 1. Многоквартирный дом на земле ИЖС в Адлерском районе Сочи
Комнаты в общежитиях
Комнаты в общежитиях, относящихся к ветхому жилому фонду, требующему капитального ремонта, подорожали за 16 месяцев почти вдвое. Объекты площадью 18-20 кв. м, которые в начале прошлого года стоили 800 тыс. – 1 млн. руб., сегодня продаются за 1,5 – 1,8 млн. руб. по средней цене 90 тыс. руб./кв. м против 45 тыс. руб./кв. м в прошлом году. Примерно по такой же цене продаются и отдельные комнаты в квартирах – в среднем 1,3 млн. руб. за 15 кв. м.
Земельные участки в селах и СНТ
Вполне доступными для среднего класса были в Сочи земельные участки в селах или СНТ, находящихся на удалении 7-10 км от моря или центральной транспортной артерии города – улицы Ленина и Курортного проспекта, в Адлерском районе это, например, Бестужевское, Молдовка, Шиловка, Черешня, Липники, Высокое и др. Их стоимость из года в год стабильно росла, а к лету прошлого года и вовсе совершила рекордный скачок.
Еще весной 2020 года можно было найти варианты в хорошей локации с видом на море в газифицированном поселке с центральным водоснабжением по цене от 300 до 500 тыс. руб./сотка. Сегодня цена подобных объектов уже может доходить до 1 млн. руб./сотка! Так, участок площадью 5 соток, который продавался весной прошлого года за 2,5 млн. руб., сегодня уже стоит 5 млн. руб., и это при том, что за прошедший период никаких улучшений объекта собственником произведено не было. Зимой прошлого года по такой же цене можно было купить участок ИЖС в пешей доступности от моря!
Фото 2. Село Бестужевское в Адлерском районе Сочи в 2007 году
Фото 3. Село Бестужевское в Адлерском районе Сочи в 2020 году
В этом году активно начали застраиваться участки в черте города на удалении 2-3 км от моря со сложным рельефом (значительный перепад высот), который увеличивает стоимость монтажа фундамента здания и благоустройства территории. Ранее такие объекты особым спросом не пользовались.
Индивидуальные жилые дома в селах и СНТ
Этой категории недвижимости рост цен коснулся в меньшей степени, однако срок экспозиции объектов заметно сократился. В прошлом году в селах и СНТ с перечисленными выше характеристиками востребованными считались дома за 7 – 8 млн. руб. общей площадью 100 – 150 кв. м, сегодня же стоимость подобных объектов достигла 10 млн. руб.
Низкой на настоящий момент является цена 80 – 85 тыс. руб./кв. м построенного на продажу дома под черновую отделку на участке 5-7 соток на удалении 4 км от моря с хорошей транспортной доступностью. А приобрести строящийся дом с подобными характеристиками по средней цене 70 000 руб./кв. м считается большой удачей! Причем за такую цену дом, как правило, будет выполнен из самых дешевых материалов, без свайного фундамента и подведения коммуникаций, да и расположен он будет в сомнительной локации (например, с видом на кладбище или недалеко от площадки ТБО).
Фото 4. Строящийся дом на продажу (мкрн Блиново, Сочи)
В этом году нашли своих новых хозяев многочисленные объекты незавершенного строительства, которые простаивали на протяжении последних 5-8 лет, – недострои, возведенные и брошенные фундаменты или цокольные этажи зданий.
Жилые гаражи
Еще одна интересная местная реалия – жилые гаражи. С юридической точки зрения такой статус недвижимости является проблематичным и рискованным, а потому объекты этого типа у иногородних покупателей большим спросом не пользуются. Двухэтажный жилой гараж площадью 50-60 кв. м в кооперативе, расположенном в черте города, по-прежнему можно приобрести в среднем за 1,5 - 2 млн. руб.
Фото 5. Трехэтажный жилой гараж в Адлерском районе Сочи
Динамика прироста цен
Итак, подведем итоги. Средний прирост цены за последний год на квартиры, жилые помещения и комнаты в Сочи составил по официальной статистике 40%, а если убрать из анализируемой базы сомнительные варианты и удаленные районы Большого Сочи, то прирост составит 50-70%, а в некоторых случаях и все 100%!
Для сравнения: за 5 лет (с 2014 по 2019 год) средний прирост в цене квартир и жилых помещений в Сочи составил 150-200%.
Цены на земельные участки в горных селах и СНТ от Центрального Сочи до Красной Поляны выросли в среднем на 75-100%, а на индивидуальные жилые дома – не более чем на 50-60%. Наименьший прирост – в среднем не более 15-20% - показывают жилые гаражи.
Кстати, цены на долгосрочную аренду квартир и студий также выросли на 25-50%, хотя последние 5 лет они оставались практически на одном уровне.
В чем причина?
Пандемия (в т.ч. и ограничение перелетов за рубеж) подстегнула спрос сначала на долгосрочную аренду жилых объектов в Сочи, а затем уже и на покупку недвижимости. Ажиотаж в этом сегменте рынка наблюдается с начала лета, и одним из толчков к нему стал запуск программы льготной ипотеки. Застройщики активизировались, в то время как свободных площадей для строительства оставалось все меньше. Приобрести сегодня в собственность пригодный для строительства многоквартирных или блокированных домов землеотвод практически нереально! Инвесторам приходится довольствоваться вариантами долгосрочной аренды городской или федеральной земли или покупать переуступку прав аренды (ППА) на ЗУ.
Именно эта ситуация и подтолкнула власти города и края к запрету точечной застройки на всей территории курорта, включая Красную поляну, Эстосадок и крупные села Адлерского района. Такое решение приняли депутаты городского собрания в конце декабря 2020 года. Имелось в виду строительство многоквартирных домов без социально-бытовой инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы). Однако застраивать свободную площадь целыми кварталами, обеспечивая ее инфраструктурой, пока еще не запрещалось. Такие масштабные проекты по силам только крупным застройщикам, а значит – про доступные квартиры в Сочи можно забыть.
Но этим власти не ограничились, с 1 июля 2021 года и вовсе вводится мораторий на строительство многоквартирных домов, который подкрепляется ФЗ от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий". Этот запрет будет действовать до принятия нового генплана города.
Важно не забывать также, что строительство апартаментов на курорте запрещено.
Ограничения коснулись и индивидуальных жилых домов, площадь которых не может теперь превышать 300 кв. м, а высотность – 12 м.
Итак, разрешения на новое строительство многоквартирных домов с этого года выдаваться уже не будут, а доступных к продаже объектов, по оценкам риэлторов, с учетом возникшего ажиотажного спроса хватит на 6-8 месяцев.
Куда же сместится фокус интереса застройщиков? Ответ очевиден: в сегмент загородной недвижимости!
Организованные коттеджные поселки
Количество организованных коттеджных поселков в Сочи до начала прошлого года было невелико. По этому показателю курорт явно отставал не только от двух столиц, но и от других крупных российских городов. И это вполне объяснимо: найти в гористой местности ровный землеотвод в несколько гектаров – задача не из простых! А освоение небольших участков имеет низкие показатели эффективности.
Изменения пришли быстро! В Сочи как грибы после дождя стали вырастать небольшие кварталы индивидуальной и блокированной жилой застройки – поселки общей площадью до 10 га с домами, дуплексами и таунхаусами, находящиеся на удалении до 5 км от моря.
Средняя цена домовладения в таком поселке под черновую отделку сегодня колеблется в диапазоне 150 – 200 тыс. руб./кв. м, найти объект дешевле 20 млн. руб. на удалении 3-4 км от моря в настоящий момент проблематично. Дома и таунхаусы в поселках элитного сегмента на том же удалении от моря стоят в среднем от 250 до 300 тыс. руб./кв. м даже на этапе предпродаж – при открытии бронирования.
Фото 6. Старт предпродаж в поселке «Солнечные сады» в Адлерском районе г. Сочи
Найти домовладения до 10 млн. руб. еще реально в поселках, расположенных на удалении 6-10 км от моря, но количество выставленных на продажу объектов такого типа с каждым днем становится все меньше.
Частные застройщики начали активно скупать землю в СНТ по 30-50 соток для возведения на ней «самопальных» мини-поселков по 4-8 домов единого архитектурного стиля. Однако и здесь домовладения не могут похвастаться доступными для среднестатистического россиянина ценами, особенно учитывая низкое качество строительства таких объектов. Дом 200 – 250 кв. м на участке 5 соток стоит в среднем около 25 – 30 млн. руб.
Что купить недорого?
Учитывая сложившуюся ситуацию, возникает закономерный вопрос: стоит ли инвестировать сегодня в сочинскую недвижимость? Рыночные тенденции и объективные факторы, перечисленные выше, говорят о том, что жилье в Сочи в обозримом будущем дешеветь точно не будет!
Кроме того, есть все предпосылки к активному повышению цен как минимум на тот период, пока действует мораторий на строительство многоэтажек. Однако даже тогда, когда мораторий будет снят, ждать существенного снижения цен на новостройки не приходится. На рынок придут крупные игроки, способные застроить оставшиеся свободные участки земли элитными кварталами, обеспеченными социально-бытовой инфраструктурой, стоимость которой, естественно, ляжет на плечи покупателей.
На сегодняшний день даже москвич, продав двух- или трехкомнатную квартиру в спальном районе, с большим трудом может рассчитывать на существенное увеличение площади в столице зимних Олимпийских игр 2014 года. Найти индивидуальный дом с участком до 15 млн. руб. в крупных селах Сочи, обеспеченных городской инфраструктурой, становится все труднее.
Приобретать квартиры или студии для сдачи в аренду на пике спроса особого смысла не имеет, даже с учетом роста цен на долгосрочную аренду срок окупаемости такого объекта будет выше 15 лет.
В нынешней ситуации частному инвестору, располагающему небольшой суммой – от 3 до 5 млн. руб., имеет смысл купить небольшие студии или вложиться в земельный участок в горном селе или СНТ. Участки, удаленные от моря на 7-10 км, пока доступны, а прирост в цене дают не хуже квартир, и это при сравнительно высоком спросе! В ту же цену обойдутся покупателю и участки в селах, расположенных на Краснополянском шоссе (например, Казачий брод, Монастырь). При желании на такой земле можно самостоятельно построить дом для постоянного проживания, уложившись в сумму от 3 до 5 млн. руб.
Участки земли до 2 – 3 млн. руб. еще можно найти в селах Центрального Сочи, Мацесты, Хосты, Адлера, удаленных от моря более чем на 12-15 км, например: Верино, Красная Воля, Калиновое озеро.
Те, кто подыскивает себе недорогое курортное жилье у моря, могут рассмотреть квартиры или загородную недвижимость в удаленных районах Большого Сочи – Дагомысе, Лоо, Лазаревском и пр.
Как показывает статистика, объекты с низким ценником, т.е. доступные массовому покупателю, дорожают быстрее элитных, а потому с инвестиционной точки зрения они выгоднее.
В любом случае, на какой бы тип объекта в Сочи ни пал сегодня выбор покупателя, сомневаться в том, что он будет стабильно дорожать в ближайшие несколько лет, не приходится, ведь пригодной для бюджетного строительства земли в гористой местности Сочи скоро уже почти не останется!
ООО «АСК Инжиниринг»: комплексный консалтинг в сфере малоэтажной недвижимости в Сочи, помощь в выборе участков, оценка инвестиционной привлекательности земли, организация строительства, технадзор, стройконтроль, экспертиза построенных объектов.
