Покупка квартиры на вторичном рынке, с какими сложностями можно столкнуться и как не обрести проблем в будущем?
Дата публикации - 28.02.2020 г.
Автор - Серебрякова Елена Сергеевна
Адвокат АПМО
адвокатский кабинет № 918
Ключевые слова: недвижимость, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, регистрация, собственники, несовершеннолетние дети, продажа по доверенности.
Покупка квартиры – событие радостное, однако, для того, чтобы оно таким и оставалось необходимо провести тщательную проверку приобретаемой недвижимости.
Первым делом следует самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на квартиру. Это может сделать любое лицо в отношении любого объекта недвижимости. Из выписки будет ясно кто является собственником, на основании каких правоустанавливающих документов происходила регистрация, есть ли на квартире обременения – ипотека, арест на регистрационные действия.
Также необходима выписка из ЕГРН о переходе прав на недвижимое имущество, из которой будет формироваться понимание наличия и количества предыдущих собственников.
Я рекомендую всегда именно самостоятельное получение указанных выписок, таким образом можно предотвратить предоставление покупателю недостоверных, поддельных документов. Необходимо запросить у Продавца те самые правоустанавливающие документы, которые указаны в выписке, т.е. тот договор, на основании которого приобреталась недвижимость.
Обязательно проверить у Продавца паспорт и крайне желательно сделать его копию.
Для установления зарегистрированных в квартире лиц требуется запросить выписку из домовой книги, в том числе расширенную архивную. На данном этапе выясняется кто зарегистрирован и в каком порядке будет сниматься с регистрационного учета после продажи.
Одним из сложных моментов при продаже является наличие несовершеннолетних детей среди собственников либо зарегистрированных лиц. В данной ситуации Продавец получает предварительное разрешение органов опеки и попечительства , с оригиналом которого также следует заранее ознакомиться.
В случае если Продавец состоит в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости.
Не стоит пренебрегать и справками из Наркологического и психо-неврологического диспансеров на продавца. Причем следует отметить, что такие справки выдают только по месту регистрации и только госучреждения, справки из коммерческих структур должны насторожить Покупателя.
Следует подробно остановится на следующих ситуациях:
- Квартира была приобретена в собственность путем приватизации. Лицо, которое на момент приватизации было зарегистрировано в квартире, но отказалось от участия приватизации, имеет право на пожизненное проживание. Поэтому, если на момент подписания ДКП такое лицо зарегистрировано в квартире, то перед заключением сделки необходимо удостовериться, что он снят с регистрационного учета.
- Квартира была приобретена по наследству. В подобной ситуации просчитать не были ли нарушены права других наследников и не появятся ли они неожиданно с желанием оспорить свидетельство о праве на наследство довольно непросто. Поэтому чем больше времени прошло с момента вступления Продавца в право наследования, тем меньше шансов попасть в судебные разбирательства.
- Квартира была приобретена менее года назад до новой сделки. В данном случае не истек срок исковой давности по оспариванию сделки.
Особое внимание следует уделить договору купли-продажи. В документе должны быть отражены все значимые моменты сделки, обязательно указать, что Продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц, наличие ограничений для отчуждения, отсутствие задолженностей и т.д.
Несмотря на все проверки, тем не менее, существуют ситуации, которые просчитать и проверить практически невозможно:
- наличие договора аренды на срок менее 1 года, переход права собственности не влияет на правоотношения с арендатором
- банкротство Продавца после совершения сделки. Для минимизации этого риска необходимо проверять продавца на наличие задолженностей.
Как адвокат, я крайне негативно отношусь к сделкам, где вместо продавца лично участвует некое лицо по доверенности. Проверить подлинность доверенности довольно сложно. Поэтому всегда надежнее познакомиться с Продавцом лично, проверить его паспорт.
Внимание следует уделить и порядку расчетов: наиболее распространенные и безопасные - банковская ячейка и аккредитив. При расчете через банковскую ячейку не лишним будет заказать в банке проверку подлинности банкнот.
Не стоит занижать в договоре стоимость квартиры, как бы ни хотелось минимизировать налоговую нагрузку. В случае, если по каким-либо причинам сделка будет признана судом недействительном взысканию подлежит сумму, указанная в договоре. Все остальные суммы, полученные по распискам и иным документам взыскать будет намного сложнее.