Применение системы АФОС к оценке земельных участков методом распределения
Дата публикации - 02.11.2023 г.
Автор - Барамзин Николай Константинович
Руководитель проекта АФОС
Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)
Cайт - otsenk.ru
E-mail: bnk@esm-invest.com
Ключевые слова: Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС), АФОС Оценка недвижимости
Наше присутствие в теме оспаривания кадастровой стоимости требует постоянного отслеживания соотношений рыночной и кадастровой стоимостей недвижимости, в том числе и земельных участков.
Стоимость земельных участков в пределах Садового кольца в Москве настолько высока, что порой изменения в несколько процентов приводят к существенному изменению кадастровой стоимости.
Далеко не всегда собственники включаются в процесс оспаривания – дело это длинное и весьма затратное, однако оценить потенциал такого процесса, прежде его инициации, совершенно логично.
Уже три года мы используем Автоматизированную финансовую оценочную систему (АФОС) для оценки потенциала процесса оспаривания, и мы убедились, что такая предварительная проработка важна и порой достаточна для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости.
Как известно, для оценки стоимости земельных участков используются как прямые методы (например, метод сравнения продаж), так и косвенные (например, метод распределения). В рамках работ по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Москве чаще всего используется именно метод распределения, позволяющий получить стоимость земли как долю стоимости единого объекта недвижимости (здания и земельного участка). Далее покажем как работает метод распределения при оценке такого рода застроенных земельных участков.
Рассмотрим применение метода распределения при определении рыночной стоимости земли. Напомним, что этот метод применим, когда имеется объективная информация о стоимости единого объекта недвижимости (как правило, рассчитанная прямыми методами) и наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Кроме того, метод предполагает соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
В практике оспаривания кадастровой стоимости текущее использование земельного участка рассматривается как наилучшее.
В качестве примера рассмотрим земельный участок в Центральном административном округе (район Арбат) Москвы в 1-ом Смоленском переулке, вл. 17, стр. 1, 3 общей площадью 830,0 кв. м (кадастровый номер 77:01:0005001:1007). На этом участке расположены два двухэтажных здания старой дореволюционной постройки с площадями примерно по 500 кв.м.
Местоположение земельного участка на карте Москвы и на кадастровой карте представлено на рис. 1, 2.
Рис. 1. Местоположение земельного участка
Рис. 2. Местоположение земельного участка общей площадью 830,0 кв. м (кадастровый номер 77:01:0005001:1007) на кадастровой карте (Данные портала Росреестр https://pkk5.rosreestr.ru/)
На кадастровой карте видно, что земельный участок оценен почти в 142 миллиона рублей (или 17,1 млн. руб./сот.). Это достаточно высокая цена даже для ЦАО Москвы. Попробуем исследовать соответствует ли кадастровая стоимость рыночной стоимости земельного участка.
В принципе, оценка такого земельного участка прямыми методами возможна. Однако, поиск продающихся земельных участков в центре Москвы в значительной степени затруднен их банальным отсутствием. Вместе с тем, специалист может подобрать продающиеся земельные участка на периферии города, где их достаточно много, и с использованием различного рода корректировок привести их к характеристикам оцениваемого земельного участка.
Сравним характеристики земельного участка с данными Правил землепользования и застройки района расположения участка. На градостроительной карте Москвы, представленной ниже, показаны две важнейшие характеристики земельного участка – допустимая плотность застройки (16,5 - показатель плотности застройки определяется как отношение предельной площади объектов капитального строительства к общей площади земельного участка, указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка) и допустимая высота зданий (12,5 м). Эти две характеристики определяют вариант наилучшего использования земельного участка, поскольку при текущем использовании плотность застройки составляет 1,2 при высоте зданий 6,3 м. Специалисту необходимо иметь доступ к информационным порталам, чтобы всесторонне оценивать не только текущее использование земельного участка, но и его потенциал.
Рис. 3. Характеристики земельного участка общей площадью 830,0 кв. м (кадастровый номер 77:01:0005001:1007) на градостроительной карте
Итак, первый шаг в применении метода распределения – это определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН). Для этой цели воспользуемся Автоматизированной финансовой оценочной системой (АФОС). АФОС - это инновационная система онлайн-оценки коммерческой недвижимости в г. Москве, созданная на основе результатов аналитической работы с информационными материалами различных открытых баз данных о продажах и аренде коммерческой недвижимости, анализа зависимостей и тенденций, связанных с учетом наиболее значимых для стоимости недвижимости факторов. Система создана в русле трансформации экономических процессов, когда к уже известным моделям экономических исследований внедряются новые технологии, позволяющие строить и новые модели оценки.
Зададим в системе данные по ЕОН:
Получим результат:
Система АФОС автоматически рассчитала долю земельного участка в стоимости ЕОН, которая составила 0,29 и в результате метода распределения мы получили стоимость земельного участка 89 540 000 руб. (или 10,8 млн. руб./сот.).
Итак, мы видим два результата оценки одного и того же земельного участка –кадастровая стоимость 17,1 млн. руб./сот. и стоимость, полученная методом распределения - 10,8 млн. руб./сот. В чем же такое значительное расхождение?
Попробуем еще раз применить систему АФОС к оценке земельного участка, но при этом будем полагать, что участок имеет наилучшее использование (с позиции градостроительного потенциала). Мы знаем, что согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ – см. рис.3), на земельном участке может быть построено административное здание допустимой высотой не более 12,5 м. Скорее всего, это может быть 4-х этажное здание с подвальным помещением для парковки. Предположим, что весь земельный участок будет застроен. Тогда суммарная площадь здания может составить до 2500 кв.м. Еще раз обратимся к системе АФОС и введем параметры нового здания.
Получим результат оценки при наилучшем использовании земельного участка.
Итак, мы видим результат оценки, полученный методом распределения при наилучшем использовании земельного участка- 19,7 млн. руб./сот. Это значение гораздо ближе к кадастровой стоимости, что позволяет сделать предположение, что кадастровая стоимость оценивалась не для текущих условий использования земельного участка, а для условий наилучшего использования (с позиции градостроительного потенциала). И это, несомненно, может стать поводом для оспаривания кадастровой стоимости, поскольку согласно ФСО-7 п. 20 «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования»[1].
Следует сказать, что метод распределения достаточно прост в использовании и для оценки городской недвижимости, когда определение стоимости ЕОН не представляет сложностей, этот метод эффективен.
Однако, следует напомнить, что этот метод применим, когда имеется объективная информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Представляется важным специалисту иметь доступ к такому информационному ресурсу как Statrielt.ru – портал Ассоциации развития рынка недвижимости, где публикуются результаты исследования по влиянию на стоимость весьма важных ценообразующих факторов. Так, например, здесь можно найти информацию о доле стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости для использования в методе распределения. Ниже на рис. 4 приведен пример указанной информации.
Рис. 4. Доля стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости
Специалист должен учитывать особенности и специфику местоположения земельного участка, а также состояние оцениваемого здания. Выше, при оценке ЕОН мы видели, что система АФОС в качестве расчетного значения доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости приняла значение 0,29. И это, несомненно, правильно, поскольку здание находится в хорошем состоянии (однако, имеет значительный хронологический возраст – более 100 лет), обеспечено необходимыми инженерными коммуникациями, расположено на плотно застроенных особо ценных землях.
[1] ФСО-7, п.20
Управленческий учет и эффективность бизнеса | Оценка и экспертиза | Онлайн-сервисы оценки недвижимости и бизнеса
Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС) - www.otsenk.ru - уникальная российская консалтинговая компания, основным вектором развития которой являются цифровые технологии. Практический опыт специалистов, собственная научная платформа и передовые ИТ-разработки позволяют решать самые сложные и нетривиальные задачи наших клиентов.