Как поменять назначение земельного участка?
Дата публикации - 12.10.2020 г.
Автор - Васильева Оксана Николаевна
доцент, к.ю.н.,
доцент Департамента правового регулирования
экономической деятельности Финансового университета
при Правительстве Российской Федерации
Автор - Карпухин Дмитрий Вячеславович
к.ю.н., профессор Департамента международного и публичного права
Финансового университета при Правительстве РФ
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, ВРИ, земельный участкок, правообладатель, кадастровая карта, Росреестр, выписка из ЕГРН, кадастровая стоимость.
Вид разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка является одной из характеристик земельного участка как объекта недвижимости и устанавливает цели, в соответствии с которыми можно использовать участок (например, садоводство, личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство и др.)
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ ВРИ (основные и вспомогательные) выбираются правообладателем самостоятельно. При этом не требуется никаких разрешений и согласований.
Исключение из указанного перечня составляют правообладатели в лице органов публичной власти, государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений.
Аналогичные положения закреплены в части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой правообладатель выбирает любой ВРИ и при этом не требуется дополнительных согласований и разрешений.
Перечень ВРИ содержится в классификаторе видов разрешенного использования, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09. 2014 г. №540.
На практике часто встречаются случаи, когда, например, земельный участок целесообразнее использовать под коммерческие цели и построить на нем магазин или офис, чем использовать под строительство жилого дома. Однако, если в установленном законе порядке не изменить вид разрешенного использования, то построенный объект не получится зарегистрировать; возникнут проблемы с его обеспечением коммуникациями, вплоть до признания возведенных помещений объектами самовольной застройки со всеми вытекающими последствиями.
Принципиально важным моментом в механизме изменения вида разрешенного строительства является градостроительный регламент, прописанный в Правилах землепользования и застройки (далее –ПЗЗ) муниципального образования. В соответствии с положениями пункта 2 части 3 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации данные правила включают в себя положения об изменении ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
На практике это означает, что ПЗЗ содержат перечни ВРИ, расположенных в границах определенных муниципальных образований, и если конечный ВРИ земельного участка на который хотят изменить исходный ВРИ в ПЗЗ не прописан, то осуществление указанной процедуры не представляется возможным.
Узнать ВРИ земельным участком можно как посредством он-лайн ресурса, так и с помощью получения документального подтверждения.
В первом случае необходимо воспользоваться электронной версией публичной кадастровой картой Росреестра, посредством ввода кадастрового номера земельного участка в поисковое окно. Таким образом, можно получить сведения о категории земель, также о ВРИ. Во втором случае необходимо заказать выписку из ЕГРН в Росреестре, который делает ее в течение 3 (трех) дней и подтверждает электронной цифровой подписью (ЭЦП).
Кроме того, для того, чтобы узнать к какой территориальной зоне относится земельный участок и какие ВРИ предусмотрены для данной зоны, необходимо обратиться в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен такой участок, и получить выписку из ПЗЗ.
Для изменения ВРИ (основного и вспомогательного) собственнику земельного участка необходимо обратиться в Росреестр и предоставить заявление по установленному образцу (форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920). Кроме того, заявитель представляет Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка, а также копию выписки из ПЗЗ. Декларацию может подать только собственник земельного участка. Данная государственная услуга предоставляется Росреестром бесплатно.
Однако следует учитывать, что изменение ВРИ по волеизъявлению собственника земельного участка относится только к основным и вспомогательным видам разрешенного использования. Изменить ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только после получения разрешения. Его предоставление относится к полномочиям органов местного самоуправления. Глава муниципального образования принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка на основе результатов проведенных публичных слушаний или общественных обсуждений.
Следовательно, в Росреестр при обращении с заявлением на изменение вида разрешенного использования, кроме указанных документов необходимо предоставлять акт соответствующего органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
Кроме того, следует учитывать, что изменения ВРИ земельного участка влияет на размер кадастровой стоимости, может повлечь ее увеличение, и, как следствие, может повлиять на размер земельного налога.
