Как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика?

назад в раздел Заметки

Дата публикации - 28.01.2021 г.

Автор - Васильева Оксана Николаевна
доцент, к.э.н., Департамент правового регулирования экономической деятельности
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, г. Москва
Cайт - www.fa.ru

Ключевые слова: ]]>Финансовый университет]]>, окончание строительства, акт приема-передачи квартиры, уведомление от застройщика, ввод объекта в эксплуатацию, замечания по качеству, скрытые дефекты, планировка, возмещение расходов.

Данный вопрос частично урегулирован Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

С самого начала Застройщик обязан уведомить (заказным письмом или лично) об окончании строительства, и о своей готовности передать нам квартиру – за 2-4 недели до начала срока передачи. Если Застройщику не удалось до покупателя квартиры достучаться (заказное письмо вернулось, на звонки Покупатель не отвечает), то он имеет право по истечении 2-х месяцев составить односторонний Акт приема-передачи квартиры. И тогда вся ответственность за новую квартиру (в том числе риски ее случайной гибели) автоматически переходит на Покупателя.

Покупатель должен явиться для приемки квартиры в течение 7-ми дней с момента получения официального уведомления от Застройщика. Все эти сроки указаны в статье 8 закона ФЗ № 214.

Процесс передачи квартир Покупателям (заселение) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи, необходимо убедиться, что дом действительно сдан (данное правило утверждено в законе ФЗ № 214). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для этого покупателю при себе необходимо иметь личный паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком.

Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке - это важный документ, который дает возможность воздействовать на Застройщика и отстаивать свои права в случае допущения серьезного брака при строительстве. Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, всевозможные риски покупатель перенимает на себя. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству.

Также важным моментом является то, что после подписания Акта Застройщик снимает с себя все обязанности по коммунальным платежам по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (это возможно до получения Покупателем права собственности).

Однако Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме, то есть никакого нотариального заверения он не требует.

Сам процесс приемки новой квартиры очень важен. Необходимо знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам).

В самом начале проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора. Затем сверяем реальную (по данным БТИ) и проектную (по договору) площади квартиры. Возможны случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ, несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек. Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела. Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.

Далее переходим к осмотру каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры был обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то это фиксируется письменно в самом Акте приемки квартиры, либо в Смотровом листе, прилагаемом к Акту. Принимать квартиру в новостройке у Застройщика лучше всего днем, при хорошем освещении.

Сначала необходимо получить у Застройщика Смотровой лист (или Дефектную ведомость), в который мы будем заносить все обнаруженные дефекты и недоделки. Это предварительный документ (по сути – протокол), который предшествует подписанию нами Акта приемки квартиры в новостройке. Смотровой лист для приемки квартиры Застройщик может нам выдать как отдельно, так и вместе с Актом приема-передачи. Смотровой лист подписывается сразу после осмотра квартиры (с указанием дефектов или без таковых), а Акт приемки квартиры в новостройке может быть подписан позже (например, после устранения обнаруженных недостатков), либо сразу вместе со Смотровым листом (если дефекты не обнаружены).

При приемке квартиры в новостройке необходимо обратить внимание на следующие составляющие:

• Подъезд и лестничная клетка.
• Двери и окна квартиры.
• Пол, стены, потолок.
• Вентиляция.
• Электропроводка и электроприборы.
• Водоснабжение и канализация (Сантехника).
• Отопление и теплоизоляция.
• Отделка (если квартира сдается с внутренней отделкой).

При проверке квартиры целесообразно иметь с собой перечень инструментов, которые помогут тщательнее осуществить проверку и выявить существенные дефекты. На проверку необходимо взять:

• фонарик, чтобы лучше осветить темные углы;
• блокнот, ручку и мел (потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом будут вноситься в смотровой лист. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
• лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (при помощью лампочки проверяется работа всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток);
• рулетка, лазерный дальномер, уровень, отвес из нитки и болтика (с помощью дальномера можно измерить площадь комнат, а с помощью уровня и отвеса определить, ровные ли стены);
• молоток (с его помощью можно простучать полы или стены для обнаружения пустот);
• стремянку (для удобства проверки вентиляции и лампочек на потолках);
• зажигалку или спички (для проверки вентиляционных отверстий).

На что необходимо обращать внимание при проверке конкретно каждого элемента:

1. Подъезд и лестничная клетка: подъезд оценивается по внешнему виду, отделке и освещению. Не должно быть трещин и следов протечек на стенах и перекрытиях. Мусоропровод может быть заварен, поскольку только на общем собрании жильцов принимается решение о способе выноса мусора: с использованием мусоропровода или вынос напрямую на улицу в контейнеры. На лестничной клетке проверяется наличие и комплектация электрощитов и противопожарных блоков. Проверяется работоспособность лифтов.

2. Двери и оконные рамы: на входных и межкомнатных дверях необходимо убедиться, что дверные короба установлены ровно и вертикально (без перекосов), петли не болтаются, уплотнители на месте, сами двери закрываются плотно, а на входной двери исправен замок. Стеклопакеты на окнах и лоджиях следует все поочередно открыть и закрыть. Открывание должно быть плавным. Оконные створки не должны быть перекошены. Оконная фурнитура должна быть целая, без повреждений. Также проверяется, плотно ли закрываются створки окон и балконных дверей, нет ли трещин или сколов на стекле или оконной раме, хорошо ли прилегает уплотнитель. Для проверки плотности прилегания створок, можно вставить полоску бумаги между створками окна, и закрыть их. Бумага не должна вытягиваться из-под закрытых створок. При подозрении на сквозняк (например, из-под подоконника), можно проверить это место, поднеся зажженное пламя спички. Все стыки между рамой окна и бетоном стены должны быть тщательно запенены, и проложены пароизоляционной лентой. Щели должны быть обработаны герметиком. Пустых зазоров быть не должно.

3. Пол, стены, потолок: рулеткой измеряем высоту потолков по нескольким углам квартиры. Она должна совпадать во всех углах, и соответствовать заявленной высоте в проекте. Должен быть ровный цвет потолка, отсутствие следов влаги, отсутствие трещин и резких перепадов. Горизонт стяжки на полу проверяем с помощью строительного уровня. Пол не должен иметь заметных неровностей, трещин или пустот (пустоты можно определить путем простукивания молотком). Уровень стен проверяется также с помощью строительного уровня или отвеса, придерживая его у потолка. Нитка отвеса и линия стены должны быть параллельны друг другу. Если обнаружены отклонения по вертикали, горизонтали, или смещения стен, а также впадины или выпуклости на бетонной поверхности – то это повод потребовать от Застройщика устранения данных дефектов. Отклонения монолитных стен по СНиПам допустимы в пределах 15 мм, кирпичных и пеноблочных – 10 мм. Устранения требуют и обнаруженные в бетоне трещины, оголенная арматура, и незаполненные раствором монтажные швы.

В углах, монтажных и панельных стыках не должно быть щелей. Стыки должны быть обработаны герметиком, иначе в холодное или дождливое время года в квартире может появиться сырость. Если в углах или на стыках видно потемнение – это признак негерметичности стыков.

4. Вентиляция: важно проверить наличие вентиляционных отдушин в местах расположения вентиляционных коробов (как минимум – кухня и санузел). В самих отдушинах проверяем наличие вентиляционной тяги. Для этого подносим к отдушине зажженную спичку или зажигалку – пламя должно явно отклониться в сторону короба. Будет считаться браком, если тяга в вентиляции окажется обратной, т.е. внутрь квартиры. Также для проверки тяги можно приложить лист бумаги к отдушине, плотно закрыв им все отверстие. Бумага должна притянуться к отдушине за счет тяги. Отверстие короба должно быть абсолютно сухое и не иметь следов влаги, это свидетельство того, что в дождь вода не будет проникать через вентиляционные отверстия.

5. Электропроводка и электроприборы: подсоединяем патрон с лампочкой к проводам в потолке (если патроны там отсутствуют), щелкаем выключателем, и проверяем, горит ли свет в каждой комнате, коридоре, кухне и санузле. Проверяем, есть ли крючки в потолке для крепления люстр. Все розетки в квартире должны быть в рабочем состоянии, и иметь заземление (металлическая пружинная пластина внутри розетки). Работоспособность каждой розетки можно проверить с помощью отвертки с индикатором (указывает фазу), или с помощью электрического прибора. В электрощите проверяем наличие электросчетчика (нужно также записать его текущие показания), а также наличие и действие предохранителей-автоматов. При последовательном выключении тумблеров, в квартире должны поочередно отключаться электрические контуры.

В щитке также должно быть в наличии устройство защитного отключения (УЗО), вырубающее всю электросеть в квартире в случае «пробивания на фазу» электроприборов. Полную схему электроснабжения квартиры нужно взять у Застройщика. Это пригодится не только для приемки самой квартиры, но и для последующего ремонта.

6. Водоснабжение и канализация: элементы водоснабжения и канализации подлежат только поверхностному визуальному осмотру. Проверяются на наличие дефектов монтажа и трещин водопроводные стояки, трубы, вентили, тройники, заглушки. В местах сопряжений не должно быть следов влаги. На трубах стояков ХВС и ГВС должна присутствовать теплоизоляция. Проверяются установленные компенсаторы гидроудара на отводах стояков, а также наличие фильтров грубой очистки воды.

Канализационные отводы не должны быть слишком низко, иначе нельзя будет подсоединить сантехнику. Во всех местах необходимо прокрутить вентили и проверить работу смесителей и перекрывающих воду шаровых кранов.

Счетчики учета воды должны быть опломбированы и расположены так, чтобы с них удобно было снимать показания. Текущие показания счетчиков вносим в Смотровой лист (паспорта на эти приборы потом получаются у Застройщика). Если установлены ванна, раковина и унитаз – проверяем их на качество установки и отсутствие сколов и трещин.

7. Отопление и теплоизоляция: в данном случае проверяется внешний вид стояков (вертикальных труб) и радиаторов отопления. Они не должны болтаться, не должны быть деформированы, и не должны иметь следов ржавчины или протечек. Все соединения труб должны быть сварными, резьбовое соединение допускается только в местах соединений с радиатором. Терморегуляторы на радиаторах должны вращаться плавно и без особых усилий. Сами радиаторы должны отстоять от пола на расстоянии не менее 60 мм, от нижней поверхности подоконника – не менее 50 мм, от стены – не менее 25 мм. Качество отопления можно оценить только в холодное время года, когда отопление включено. В теплое время года следует отметить в Смотровом листе, что ввиду отсутствия отопления, проверка радиаторов не представляется возможной. Оценка теплоизоляции квартиры (на соответствие ГОСТу) производится специальным прибором – тепловизором, и здесь уже необходим специалист.

8. Внутренняя отделка: если по условиям договора квартира сдается с внутренней (чистовой) отделкой, то в процессе приемки оценивается наличие (полноценность) и качество этой отделки. Здесь уже Покупатели больше полагаются на свой вкус и разум, чем на строительные нормы и правила. Например, на обоях не должно быть пузырей, а рисунок на стыках должен совпадать. Если обои под покраску, то они должны быть однородны, без пятен и подтеков. Отделку керамической плиткой и панелями проверяют на отсутствие повреждений, сколов и трещин. Швы должны быть ровными, с затиркой. Между стеной и облицовочной плиткой не должно быть пустот (проверяют это аккуратным простукиванием плитки). Напольное покрытие должно быть уложено плотно, без вздутий и провалов, и не должно скрипеть (если это ламинат). Под ним также должна присутствовать влаго- и звукоизоляционная подложка. Стыки полотен должны быть пригнаны аккуратно, а на переходах или перепадах высот должны быть закрыты порожками. Проверяем установку плинтусов по всему периметру.

Если какой-либо элемент проверить не получается (например, действие пожарной сигнализации или отопление), то это все равно указываем в Смотровом листе с пометкой «за неимением технической возможности для проверки». Таким образом, мы оставляем себе возможность требовать от Застройщика устранения недостатка по этому пункту, даже если он обнаружится потом, спустя какое-то время.

Чтобы Застройщик исправил обнаруженные дефекты, они должны превышать допустимые нормы отклонений, указанные в нормативно-технических документах (ГОСТ, СНиП, СП). При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п.). Такие «мелочи» можно устранить в процессе внутренней отделки квартиры. А вот выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила). Существенными дефектами могут являться: отсутствие света, воды, тепла, вентиляции, не работает лифт, а квартира выше 7-ого этажа, наличие огромных дыр в квартире и т. д.

Закон ФЗ № 214 дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи. Но без него не начнется оформление права собственности. Поэтому лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе, подписать Акт, и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на регистрацию. Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок. Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика. Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.

Однако закон предоставляет альтернативные варианты решения этого вопроса: можно потребовать соразмерного уменьшения цены договора с Застройщиком, либо потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение дефектов.

Кроме того, если покупка квартиры происходила по Договору долевого участия, то в соответствии с 214-ФЗ на квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года. В течение этого срока есть возможность предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в том числе скрытым), и требовать их устранения за его счет.

назад в раздел Заметки