Оценка, экспертиза, консалтинг, аудит, управленческий, учет

Инвестиции в зарубежную недвижимость


Дата публикации:  06.02.2018 г.
Автор - Григорий Селищев
Независимый финансовый советник (IFA)











 

Ключевые слова: инвестиции, личные финансы, доходность, зарубежная недвижимость.

Инвестиции в недвижимость в России в упадке. Ежегодное падение с 2014 года стоимости и доходности на недвижимости в России измеряются двузначными цифрами в процентах. Падение стоимости и доходности не в рублях, а в валюте составляет два и более раз. Поэтому россияне стали намного больше интересоваться покупкой недвижимости за рубежом. Произошла стабилизация и начался устойчивый рост на мировом рынке недвижимости. Это дополнительная причина роста интереса россиян к зарубежной недвижимости. Но рост не равномерен во всем мире. В среднем цены на жилую недвижимость в развитых странах мира в первом квартале 2017 года увеличились на 3,6%.

При этом ситуация в основных странах существенно отличалась. Цены в Канаде выросли на больше 10%, в Австралии – на 8%, в Японии и США – на 4%, в Великобритании и зоне евро – на 2%. В ЕС цены на недвижимость резко возросли в Ирландии и Португалии, более умеренно – во Франции, Германии и Испании. Цены были относительно устойчивыми в Италии, и снизились в Греции. В Исландии произошло подорожание 22%. В Азии в целом цены на недвижимость выросли на 7%, в Китае – на 9%, в Индии – на 7%, в Гонконге – на 14%. Во Вьетнаме изменение законодательства и открытие рынка для инвестирования, привело к росту цен. Рынок недвижимости, оставался относительно стабильным в Южной Корее и Индонезии. В отличие от этого цены на жилую недвижимость в Латинской Америке в целом снизились на 3%, и резко упали в Бразилии –на 7%. Увеличение стоимости на недвижимость и изменение арендных ставок не всегда совпадает.

В третьем квартале 2017 стоимость недвижимости Дубая была стабильной, а стоимость аренды упала на 5-7%. Предложение превысило спрос и это вызвало снижение ставок аренды. Цены на недвижимость столиц Великобритании, Германии, Австрии, Люксембурга и Финляндии устойчивы. В кризис снижались незначительно или не падали. В Великобритании прогнозируют удорожание жилья до 2030 года. Связывают это с самым большим и устойчивым ростом экономики во всей Еврозоне. Даже не смотря на выход Великобритании из Евросоюза. Наиболее подверженные риску образования пузыря такие города как: Торонто, Ванкувер и Британская Колумбия в Канаде, Стокгольм в Швеции, Мюнхен в Германии. Это оценки Международного банка UBS «Глобального индекса пузырей на рынках недвижимости».

Причина – рост указанных цен в этих городах с 2011 года более чем на 50%, что обгоняет прирост экономики и рост инфляции. Когда вы приобретаете зарубежную недвижимость для долгосрочного инвестирования, лучше выбирать страну со стабильным экономическим развитием, поскольку там рынок более прогнозируемый. В развитых странах есть возможность получения от банка дополнительного финансирования в 70 % под низкий процент, что значительно может увеличить прибыль от сдачи в аренду. Если взять объект, приносящий в год 7 %, при банковской ставке в 3 %, доход на вложенный капитал вырастает в 2 раза и составит 15%. Под влиянием изменения цен и инфляции он будет выше еще на несколько процентов.

По оценке Международной компании WorldFirst в Европе самые высокие доходы от аренды, получают собственники недвижимости Ирландии 7,08% годовых, в Мальте (6,64%) и Португалии (6,43%). На последних местах рейтинга – Швеция (3,03%), Хорватия и Франция (3,82%). В отдельных городах Великобритании есть недвижимость с пассивным доходом в 8-11% годовых. При этом освобождение от налогов действует даже для нерезидентов при доходе до определённого уровня. В 2017 году в Великобритании жилье подорожало на 4,7%.

Ожидается, что стоимость с 2017 до 2021 года вырастет от 11% до 21 %. Цены в Лондоне в два раза выше, чем в среднем по Великобритании. Лондон пользуется большим спросом среди иностранных граждан, особенно у покупателей из Китая и России. В 2017 г. интерес россиян к элитной недвижимости в Лондоне увеличился в 3 раза. Ожидается, что тренд на рост цен в премиум-сегменте города сохранится и составит 20%. Поэтому Лондон менее привлекателен с точки зрения роста стоимости недвижимости. Цены завышены и возможно образование пузыря. Для сдачи в аренду перспективны инвестиции в городах с большим количеством студентов, таких как Ливерпуль и Манчестер. С апреля 2018 года затраты на покупку недвижимости в Уэльсе возрастут. Власти здесь поднимут сбор на покупку недвижимости стоимостью от £400 000 с 5,5% до 7,5%.

Германия традиционно рассматривалась как место, где можно было сохранить вложения. Рынок жилья в стране оставался устойчивым в связи с растущим благосостоянием населения, оттоком жителей в города, низкой строительной активностью и не высокими процентными ставками по ипотеке. Уже более двух лет наплыв беженцев в богатую Германию сильно влияет сейчас и в будущем на перспективы роста недвижимости. Стоимость недвижимости в Германии почти не растёт, арендная доходность не выше средних 3% в год. Помочь выбрать международную инвестиционную недвижимость может достоверная информация и профессионалы зарубежного инвестирования. Бесплатно пользуйтесь статистикой на сайте www.globalpropertyguide.com. Также на аналогичных сайтах интересующих государств. Когда вам потребуется профессионал для подбора именно инвестиционной недвижимости, это должен быть не риелтор. Риэлторы специализируются на сделках с обычной недвижимостью. Для инвестиционной недвижимости нужны эксперты из мира инвестиций.

Независимые финансовые советники с выходом на крупные инвестиционные компании адекватно заменят риелторов-посредников. Независимые финансовые советники помогут оценить все риски и возможности конкретного объекта недвижимости. Подготовят и помогут собрать пакет документов для сделки. Будут всегда на стороне инвестора и будут его сопровождать после покупки инвестиционного объекта. Они знают как выбирать объект с учетом инвестиционной привлекательности. Смогут пошагово объяснить, что учесть и на чем заострить внимание. Вам не придётся по крупицам наводить справки самостоятельно. Не потребуется самостоятельно выяснять у кого, где и что узнавать - чтобы самому разобраться во всех тонкостях или хотя бы поверхностно. Нюансов при подборе инвестиционного объекта очень много. Это стандартные - расположение, близлежащая инфраструктура и прочее. Важно учитывать и сугубо инвестиционные критерии. Например, определение инвестиционного потенциала региона. Для этого прогнозируют темп роста ВВП, политическую стабильность, объем прямых иностранных инвестиций, рост потребительского спроса населения и другие финансовые факторы (объемы продаж, количество нового и старого жилья на рынке; арендные ставки, количество разрешений на строительство). Чем выше рост стоимости недвижимости тем больше будет доход от инвестиций. Но за резким ростом в течение нескольких лет (свыше 15-20%) может наступить падение.

Независимые финансовые советники специализируются на подборе инвестиционных объектов в отличие от риелторов - простых посредников в купле продаже недвижимости. Риелторы заинтересованы в продаже объектов, поскольку получают процент от сделки. При покупке для получения дохода консультироваться лучше у профессионалов в сфере вложения капитала. Специалисты по инвестированию предоставят информацию налоговому законодательству, динамике роста цен, юридической защищенности, прозрачности сделки, потенциале капитализации, возможность дополнительного финансирования, перспективах получения прибыли, рентного дохода, получения вида на жительство. При выборе объекта нужно учитывать стоимость самого объекта и величину сопутствующих расходов. Покупая за наличные объект в России вы заплатите риелтору и госпошлину. Про ипотеку здесь не говорим – там объем переплат при инвестициях за рубежом в расходы входят вознаграждение нотариусу, юристу, риелтору, расходы, связанные с официальной регистрацией недвижимости, расходы на ремонт жилого помещения, коммунальные платежи, на приобретение мебели, и на налоги. При приобретении недвижимости в Германии 8-10% от стоимости составят затраты на нотариуса, налог, плату за запись в Поземельной книге.

В интернете возле каждого дешевого предложения этой страны мелким шрифтом стоят приписки: «гонорар маклера – 3300 евро» и «с НДС 19%». Это означает, что нужно также уплатить дополнительно 4 тысячи евро. В расчете на будущих рантье возле некоторых объектов есть приписка «сдан в аренду». В рентном бизнесе сегодня привлекательны студенческие апартаменты, гостиничные апартаменты, доходные дома, отели и коммерческая недвижимость с арендаторами. Для управления отелем в ряде стран нужно иметь лицензию на управление. Отличительная особенность гостиничного инвестирования в развитых странах – возможность делегировать полномочия на управление недвижимостью профессионалам отельного менеджмента.

Исходя из прошлых лет, при бюджете в 50-100 тыс. долларов и их эквиваленте в евро и фунтах, рекомендуется инвестировать в апартаменты для сдачи в аренду, при аренде на 3–6 месяцев их доходность составит 4 %, а при долгосрочной аренде - 2–3 %. На недвижимость от 100–200 тыс. и до 2,5 млн. долларов стабильный спрос и у нее высокая ликвидность. При долгосрочной аренде ее доходность 2–3 % и при краткосрочной 5–7 %. При покупке коммерческих объектов за 2,5 млн. евро и выше доходность составит 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для магазинов и 5–6 % для супермаркетов. В Великобритании все указанные показатели доходности будут два-три раза выше. Это обусловлено тем, что Великобритания имеет очень развитый, хорошо регулируемый и самый развитый рынок инвестиционной недвижимости в Европе. В 2018 году больших изменений на европейском рынке не ожидается. Драйвером роста в долгосрочное перспективе до 2030 года останется Великобритания. Выйдя из Еврозоны она получит все преимущества самоуправления и избавится от недостатков единого европейского союза.

По данным Яндекса, за последний год интерес у россиян к зарубежной недвижимости увеличился в два раза. Они руководствуются, двумя целями: улучшение условий жизни и инвестирование. Вкладывать деньги в зарубежную недвижимость дело не только рискованное, но и перспективное. Достаточно иметь два миллиона рублей, чтобы купить себе первый инвестиционный объект в Великобритании. Это может быть парковка, которая будет давать вам 8-10% годовых в фунтах. Тогда вам не будут страшны ни какие катаклизмы на российском рынке недвижимости. Каждый кризис и девальвация будут увеличивать ваш капитал и пассивный доход в рублях.

 

Григорий Селищев - независимый финансовый советник (IFA)

  • Личное состояние оценивается в 1 млн долларов.
  • Занимал управленческие позиции в  Министерстве Финансов  и в Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации.
  • Имеет успешный опыт управления активами свыше 150 млрд. рублей в крупном бизнесе.
  • Координировал федеральную программу финансирования и подготовки к зимним Олимпийским и Паралимпийским играм и в Сочи. Данная инвестиционная программа стала одной из крупнейших в истории г. Сочи и России, в целом (более 10 млрд долларов и 250 объектов).
  • Отвечал за подготовку Олимпийских объектов и инфраструктуры в Оргкомитете Сочи 2014.
  • Удостоен более 20 благодарностей от президента РФ, правительства и международных организаций, в том числе от Международного Олимпийского Комитета и  Международного Паралимпийского Комитета.
  • Имеет собственный портфель инвестиций из 35 инструментов: от коммерческой недвижимости до опционов.
     
Категория: