Привлечение юристов к сделкам с недвижимостью
Дата публикации - 11.03.2021 г.
Автор - Грызенкова Юлия Викторовна
к.э.н., доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования
и финансовых инструментов рынка недвижимости
Финансового университета при Правительстве России
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, недвижимость, договор, риелтор, юрист, комиссионное вознаграждение.
Исходя из определения профессиональной деятельности основная задача риелтора – помочь купить, арендовать или продать недвижимость. Другими словами – снизить информационные издержки заключения договора купли-продажи или аренды. В каких-то случаях помочь достичь компромисса по цене, облегчить торг. В ряде случаев показать перспективы развития района, выяснить характер использования земли, что расположено или планируется к строительству рядом. Могут быть вопросы по выяснению наличия коммуникаций и выделенных мощностей (например, по магистральному газу и электричеству). И чем лучше риелтор, чем авторитетнее его агентство, тем больше информации он может предоставить, проделав больший объем работы, и тем больше становится его комиссия. И все-таки, задача риелтора – провести сделку и получить комиссионное вознаграждение. Ответственность в случае расторжения или неисполнения договора у риелтора в большинстве случаев в России ограничивается размером его комиссии.
В 2019 году был разработан и принят профессиональный стандарт "Специалист по операциям с недвижимостью" (приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 10 сентября 2019 г. № 611н), в котором определены основные трудовые функции риелтора. В настоящее время документ практически не применяется, так как не сформирован эффективный механизм по его продвижению и обоснованию практической необходимости в работе.
Функция же юриста – обеспечить правовое сопровождение сделки, составить договор, скорректировать его с учётом обстоятельств. В ряде случае – проверить документы, оценить риски заключения договора и объяснить их сторонам, предусмотреть механизмы обеспечения и принуждения исполнения достигнутых доверенностей. В некоторых случаях проводится оценка продавцов и их иных активов с целью понимания вероятности получения средств, внесённых для обеспечения сделки в случае ее срыва и, что более важно, в случаях расторжения основного договора.
Опытный риелтор может выполнить достаточно много задач, которые обычно ставятся юристам, на основе типовых документов, разработанных ранее. Например, договор аренды чаще всего достаточно формален и его можно оставить на ответственности риелтора. Но в более сложных случаях часто компетенции риелтора не хватает и лучше привлечь юриста, причём специализирующегося на сделках в сфере недвижимости. Могут возникнуть вопросы по порядку расчётов, оценке правовых рисков, связанных с предыдущими договорами, порядком и условиями наследования или дарения, определению долей и правильности их выделения, формату сделки и ее проведения и т.д.. В некоторых сделках нужно учитывать особенности законодательства, связанного с предупреждением легализации преступно нажитых доходов и регулированием внешнеэкономической деятельности, если контрагент не является резидентом России. При этом юрист заинтересован не в комиссии с проведённой сделки, а в получении вознаграждения за проведённую работу.
На сегодня можно встретить профессионалов рынка недвижимости, имеющих компетенции и как риелтор, и как квалифицированный юрист. Но не нужно забывать, что материальная ответственность российского риелтора как правило ограничивается размером полученной им комиссии. С этим же связано незначительное распространение страхования профессиональной ответственности риелторов, которая не предполагает ответственности за всю сделку. Ситуация может измениться в случае законодательного регулирования понимания ответственности риелторов, когда ответственность за сделку и потраченные средства возлагается на профессионалов рынка недвижимости. В этом случае привлечение квалифицированных юристов и заключение договоров страхования станет практически обязательным условием деятельности риелторских агентств.
Поэтому сегодня привлечение доверенного юриста к написанию проекта договора и проверке документов достаточно частый шаг со стороны продавцов и покупателей недвижимости, да и в договорах аренды не редкость привлечение собственных юристов.
