Автоматизированная оценка АФОС онлайнПрофессиональная оценка собственности ЦЭПЭС

Корректировка на местоположение для г. Москвы. Выпуск 2

Перейти к списку корректировок
 

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области
Выпуск №2

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией -  к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Дата выпуска - 2019 г.
Период применения корректировки -  
2018 г., 2019 г.
Регион применения: г. Москва
Область  применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков
Возможность модификации - допускается

Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и  востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.  

Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:

1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:

  • принадлежностью к административному округу, району и т.п.;
  • удаленностью от центра города (обычно за центр Москвы принимается, так называемый, нулевой километр);
  • другие формы выделения значимости городских локаций.
     

2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:

  • удаленностью от станций метрополитена;
  • удаленностью от ж/д станций;
  • другие формы выделения значимости городских локаций внутри территориально-ценовых зонах.
     

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:

Kмест = Kтерр × Kудаление , где

Kтерр  – корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
Kудаление – корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).

Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).

Для определения Kтерр для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации.  Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.

Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.

Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе  индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам станции метрополитена из табл. 1.
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:
     

Kтерр = Иоо ÷ Иоагде

Kтерр – корректировка на местоположение, рассчитанная по индексу станции метро;
Иоо – индекс станции метро ближайшей к объекту оценки;

Иоа - индекс станции метро ближайшей к объекту аналогу.

Корректировка на местоположение (на  удаленность от станций метрополитена).

Корректировка Kметро на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода,  применяется расчетная формула:

Kметро = 0,90 – (0,005 × Tдм), где

Kметро – корректировка на удаление от станции метрополитена;
Tдм – число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*

*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.

 

Справочник обновился и переехал - ссылка для перехода https://www.cepes-invest.com/manual

Или

1. Зайдите на сайт Онлайн-сервиса АФОС - cepes-invest.com

2. Откройте дополнительное меню 

3. Выберете пункт "Справочник"

АФОС Справочник, оценка, экспертиза, корректировки

 


Перейти к списку корректировок