Ипотечное страхование: содержание и риски отказа от него
Дата публикации - 26.01.2021 г.
Автор - Грызенкова Юлия Викторовна
к.э.н., доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования
и финансовых инструментов рынка недвижимости
Финансового университета при Правительстве России
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, ипотечный кредит, заемщик, страхование, банк, выгодоприобретатель, залог недвижимости.
В процессе оформления ипотечного кредита неминуемо всплывает вопрос о заключении договора ипотечного страхования и часто возникает соблазн сэкономить и посмотреть на ипотечные платежи без страхования. В реальности сильной экономии не будет, но риски заемщика могут существенно вырасти.
По российскому законодательству страхование предмета ипотеки может не применяться только с явного согласия кредитора, так как по условиям ст.31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" даже если про заключение договора страхования ипотечной квартиры или дома ничего не сказано в договоре ипотечного кредитования, «залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество». Поэтому если банк требует застраховать недвижимость, то это его полное право. Коллизия возникает относительно выбора страховщика, но и в данном случае банк сможет потребовать, чтобы страховая компания удовлетворяла определенным им критериям. Здесь есть сложности с антимонопольным законодательством, с которым банковские юристы уже научились работать.
Относительно остальных видов страхования уже можно подобрать кредит с ними и без. Применительно к новостройкам и большинству объектам вторичного рынка кредитор видит больше рисков не в них, а в заёмщиках и их возможности платить. Поэтому часто предлагается застраховать себя и своих созаёмщиков на случай смерти и несчастного случая. Можно настоять и выбрать кредит с немного большей процентной ставкой, но без страхования. Это не всегда выгодно экономически, а риск при этом довольно большой. По условиям страхования в случае смерти или несчастных случаев, серьёзных заболеваний, влекущих за собой инвалидность, страховая компания выплачивает остаток долга, и семья заёмщика остаётся жить в квартире и больше не должна оплачивать кредит. В противном случае семье придётся столкнуться с падением доходов и необходимостью продолжать оплачивать кредит. Поэтому от страхования жизни заёмщика лучше не отказываться. Даже если предлагается явно завышенный страховой тариф, есть резон найти альтернативное предложение и такой договор страхования заключить, но уже без комиссионного вознаграждения банку-кредитору. Есть ещё один нюанс, связанный с особенностями регулирования страховой деятельности, оформлен такой договор чаще всего будет на основе правил страхования от несчастных случаев и болезней.
В случае ипотечного кредитования вторичной недвижимости как условие кредитования может предлагаться страхование прав собственности на предмет ипотеки (титульное страхование). В случае квартир, недавно полученных по наследству, история, которых мутна и запутанна, расселения коммунальных квартир, сложных альтернативных сделок вероятность последующих судебных тяжб ненулевая. Практически только в этих случаях титульное страхование сейчас и применяется. В данном случае нужно взвесить за и против, оценить риски и, если они представляются высокими, заключить договор титульного страхования.
Именно эти три вида страхования (страхование предмета ипотеки, жизни заёмщика и титула собственности) стали в России именоваться ипотечным страхованием, хотя правильнее их называть комплексным страхованием ипотечных рисков, так как в международной практике есть иное понимание ипотечного страхования. В нашей стране еще с начала 2000-х гг. принято, что совокупный страховой тариф по комплексному страхованию не должен превышать 1% от остатка ссудной задолженности в год. Это было зафиксировано еще в первых стандартах АИЖК.
В некоторых случаях заёмщику могут предложить застраховаться на случай потери работы. Это не очень распространённая практика в России, при этом уже действует законодательство об ипотечных каникулах, применение которого позволяет решать вопросы заёмщиков, попавших в сложные жизненные ситуации в связи с потерей работы.
И, наконец, ипотечное страхование (mortgage insurance), классическое для США и Канады, и практически не используемое в нашей стране. Это страхование на случай невозврата ипотечного кредита, а страховая выплата рассчитывается страховщиком как разница между остатком ссудной задолженности и средствами, полученными при реализации предмета залога. По сути – это антикризисное страхование, которое необходимо на случай обесценения залога в результате существенного снижения стоимости недвижимости. В России может реализоваться в форме страхования ответственности заёмщика или страхования финансового риска кредитора. О последнем заёмщик может и не знать.
В настоящее время кредитор чаще всего ограничивается только страхованием ипотечной квартиры или дома и страхованием жизни заемщика (-ов). Отказываться от данного страхования не следует, но проверить содержание договора и рыночный характер страхового тарифа следует. В случае серьёзных сомнений в качестве или значительном завышении стоимости страховых полисов и невозможности уточнить их условия можно и нужно отстаивать свою точку зрения, возможно с участием ФАС, финансового омбудсмена или Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России, работающих достаточно эффективно. В любом случае, без страхования кредитная ставка растёт и значительного выигрыша не получится, а вот риски вырастут и останутся с заёмщиком как минимум на ближайший год.
