Выгодные инвестиции в апарт-отели Сочи: миф или реальность?
Дата публикации - 04.04.2024 г.
Автор - Исаева Анна Владимировна
к.ф.н, сооснователь, совладелец и коммерческий директор
ООО «АСК Инжиниринг»
e-mail: ask-engeneering@list.ru
тел.: +7 (495) 960-80-48
сайт: www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://t.me/genplans1
Ключевые слова: «АСК Инжиниринг», частные инвестиции, апарт-отели, апартаменты, инвестиции в апартаменты, инвестиции в коммерческую недвижимость, инвестиции в недвижимость, высокодоходные инвестиции.
Сочи стоит особняком в ряду курортных городов Черноморского побережья, выбившись в лидеры по стоимости квадратного метра жилья. По этому показателю он уверенно обгоняет и Москву. Запрет на точечную застройку многоэтажными жилыми домами вкупе с дефицитом свободных площадей привел к тому, что одним из рабочих вариантов для крупных инвесторов здесь стало вложение средств в апарт-отели, которые не требуют строительства социальной инфраструктуры.
В апарт-отели в Сочи превращается буквально все, что невозможно узаконить, как жилой многоквартирный дом: коммерческие, административные и офисные здания, не приносящие сверхприбыли, замороженные недостроенные объекты и даже здания промышленного назначения.
Однако одной из характерных только для Сочи тенденций стало преобразование в апарт-отели объектов гостиничного фонда советских времен. Рассмотрим эту схему подробно. Гостиницу советского периода, занимающую выгодную локацию, берет в управление или выкупает крупный инвестор (застройщик-девелопер). Далее готовится проект реконструкции объекта, предусматривающий разделение номерного фонда на апартаменты. Будущие (проектируемые) апартаменты распродаются частным владельцам – мини-инвесторам. На собранные деньги старая гостиница переоборудуется в современный апарт-отель, управлением которой занимается специализированный оператор.
Какие бывают апартаменты?
Существует два типа апартаментов: для персонального использования и сервисные (гостиничного типа).
Для персонального использования. Владелец имеет возможность распоряжаться апартаментом по своему усмотрению, оплачивая только услуги по содержанию недвижимости: жить в них, самостоятельно сдавать в аренду по любой цене и на любой срок, пользоваться услугами оператора комплекса по сдаче в аренду помещения, получая фиксированный доход.
Сервисные апартаменты (гостиничного типа). Владелец, по сути, получает долю в бизнесе отеля и он не имеет права распоряжаться объектом по своему усмотрению, а обязан передать его в управление оператору, который выплачивает фиксированный доход, не зависимо от загрузки конкретного номера. В этом случае за владельцем закрепляется небольшой период времени (как правило, от 2 до 4 недель в году), когда он может проживать в апартаменте лично.
Апартаменты: доходность и окупаемость вложений.
В Сочи апарт-отели всегда были интересны не только инвесторам для пассивного дохода, но и тем, кто хочет приобрести собственное жилье для отдыха, но не имеет возможности накопить на квартиру. Апартаменты на территории Большого Сочи доступнее квартир, поскольку их площадь может быть намного меньше - от 9-13 м2 по цене от 200 – 300 тыс. руб. за м2 и стоимостью от 3 500 000 до 5 000 000 руб.
Продавцы апарт-отелей сулят своим будущим совладельцам от 25 до 30% годовых от вложенных средств, обещая, что такие инвестиции окупятся за 3-5 лет! Однако это далеко не правда. Даже на входе, то есть на старте продаж, когда апарт-комплекс еще только начинает возводиться или реконструироваться, реальный срок возврата инвестиций – минимум 15 лет! Те же, кто покупают апартаменты уже на завершающей стадии строительства здания, должны понимать, что срок окупаемости вложений будет не менее 30 лет! Годовая доходность апартаментов в Сочи колеблется в диапазоне от 10 до 20% годовых в зависимости от многих факторов и в среднем составляет 12-15%.
Основная ошибка в расчетах начинающего инвестора, рассматривающего покупку доходных апартаментов, кроется в том, что он не задается вопросом, кто несет расходы по содержанию комплекса, в т.ч. и ремонту зданий, коммуникаций, благоустройству территории. Комиссия 30% оператору за сдачу в аренду номеров их не включает. Работающая в данном бизнесе модель подразумевает распределение доходов от сдачи номерного фонда в соотношении 70 на 30%, из которых 70% забирает себе оператор, оплачивая из этой доли все расходы на содержание недвижимости.
Многие покупатели апартаментов путают понятия дохода (т.н. «грязной» выручки) и прибыли, ошибочно считая, что, если оператор прописывает в договоре выплаты прибыли от сдачи номера за вычетом 30% комиссии, то при стоимости номероночи, например, 10 тыс. руб., он будет получать доход 7 тыс. руб. в сутки. Такие расчеты в корне не верны, поскольку чистая прибыль считается с учетом налогов, расходов на содержание недвижимости, зарплату персонала, коммунальные и прочие платежи. Кроме того, прибыль распределяется между всеми совладельцами равномерно, то есть не зависит от загрузки конкретного номера. Таким образом ожидаемые 7 тыс. руб. в сутки могут запросто превратиться в 1,5, а то и в 1 тыс. руб. и это без учета того, что в низкий сезон объект недвижимости может попросту простаивать и вообще не приносить дохода, а среднегодовая заполняемость не превысит 50%.
Вот почему, покупая апартаменты, не стоит рассчитывать на рекордно высокие темпы возврата инвестиций. Однако, в отличие от квартир, доходность которых составляет 4-6%, доходность апартаментов, конечно же, намного выше.
А вот капитализация апартаментов в Сочи идет намного быстрее, чем в любом другом городе Краснодарского края. Известны случаи, когда за период строительства/реконструкции апарт-отель поднимался в цене в 5 раз – с 200 тыс. до 1 млн руб. за м2 в течение трех лет.
Тренды и перспективы
Наибольшим интересом у частных инвесторов в Сочи пользуются объекты с низким порогом входа. Чем ниже стоимость юнита, тем быстрее он находит своего покупателя. С другой стороны, апартаментные комплексы элитного сегмента – уникальная коллекционная недвижимость – также всегда в дефиците.
Свободные для строительства площади в Сочи заканчиваются, и это касается не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Вот почему в обозримом будущем апартаменты будут только дорожать, доступные массовому покупателю объекты будут появляться в отдаленных от моря локациях, а в пешей доступности от береговой линии будут возводиться элитные объекты классов де люкс, премиум и даже «коллекционные» апарт-отели.
ООО «АСК Инжиниринг»: комплексный консалтинг в сфере малоэтажной недвижимости в Сочи, помощь в выборе участков, оценка инвестиционной привлекательности земли, организация строительства, технадзор, стройконтроль, экспертиза построенных объектов.
