Как инвестировать в премиальное жилье
Дата публикации - 05.07.2021 г.
Автор - Давид Худоян
Генеральный директор Optima Development
Сайт - primepark.ru
Ключевые слова: Жилой квартал Prime Park, инвестиции, жилая недвижимость.
Традиционно инвесторы с небольшим портфелем жилой недвижимости концентрируются на рынке новостроек массового сегмента и бизнес-класса, считая более высокие классы жилья сложными для инвестирования. На самом деле в премиальные комплексы можно успешно вкладываться, если правильно их выбирать и понимать, как работает этот сектор рынка московского жилья.
Что нужно знать о премиальном секторе новостроек в Москве
Прежде всего нужно понимать, что новостройки премиум-класса стали более разнообразными, чем 5 лет назад. Архитектурный формат варьируется от небольших малоэтажных особняков до масштабных кварталов с небоскребами. Стоимость квадратного метра составляет от 205 тыс. рублей за кв.м. до почти 2 млрд рублей при средней цене – 695 тыс. рублей. Такой же разброс и в площадях квартир или апартаментов. Инвестор может вложиться как в небольшую студию (26 кв.м.) так и в огромную резиденцию площадью 1,9 тыс. кв.м. Наконец и география премиального строительства стала более обширной. Сейчас найти новое жилье премиум-класса можно, к примеру, в районах Покровское-Стрешнево и Очаково-Матвеевское, в Можайском и Алексеевском районах. Всё это значит, что выбор премиальных новостроек у инвестора большой, рынок этого сегмента предлагает массу различных вариантов и стратегий вложений.
Как выбирать премиальные новостройки для инвестиций
У инвестиций в премиальное жилье есть особенности, которые отличают поиск подходящего для вложений объекта в этом сегменте от других. Рассмотрим их в порядке важности для инвестора.
1. Локация. Если новостройки бизнес-класса сейчас есть даже в районе МКАД, то связь между престижностью локации и премиальным классом расположенного в ней жилья сохраняется довольно жесткая. По этому признаку новостройки премиум-класса можно условно разделить на «экологичные» и «центральные». К первой группе относятся комплексы, которые сейчас строят в зеленых районах Москвы, причем даже удаленных от центра. Это чисто «семейные» проекты, в которых нужно подбирать жилье для перепродажи покупателям с семьями. «Центральные» находятся соответственно в центре или в близких к нему локациях с очень хорошей транспортной доступностью деловых районов. В них также можно приобретать жилье для семейных покупателей, но имеют смысл и инвестиции в жилье для аренды, в квартиры для пиджака и т.п.
2. Масштаб. Проекты премиум-класса стали преимущественно большими. Среди них немало целых кварталов, число квартир и апартаментов в которых исчисляется тысячами. И, как показывает практика, объем продаж в них самый большой. Не нужно бояться крупного масштаба: хотя у инвестора может быть много конкурентов, именно крупные кварталы сейчас предпочитают покупатели премиального жилья, потому что в таких новостройках клиент получает инфраструктуру, полный набор коммерческих услуг, приватность и безопасность. К примеру, в нашем квартале премиальных домов «Прайм Парк» есть собственный закрытый парк площадью 3,5 га.
3. Технологичность. Премиальные новостройки сегодня отличаются от нового жилья бизнес-класса более высокой технологичностью. На рынок выходит сравнительно молодое поколение покупателей (30-40 лет), которое с разными гаджетами и «фичами» на «ты». Они привыкли к насыщенной технологиями интерактивной среде, и готовы выбирать более инновационное жилье, чем их родители. Для них это не только признак престижа, но и разумного потребления, прагматизма. Комплексная цифровизация в премиальных новостройках, правда, пока встречается сравнительно редко, поэтому именно такие проекты будут иметь дополнительное конкурентное преимущество при перепродаже.
Какое премиальное жилье подходит для инвестора
Выбор конкретной квартиры зависит от желаемой инвестиционной стратегии. Для перепродажи и сдачи в аренду хорошо подойдут сравнительно небольшие студии или однокомнатные квартиры (25-40 кв.м.) в крупных кварталах в центре, желательно рядом с ключевыми магистралями (к примеру, Ленинградский проспект). Ориентироваться следует на близость центрального делового района, Сити и других бизнес-кластеров. Такое жилье можно с выгодой перепродать или сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду. Выбирать при этом следует самые доступные по цене варианты, предпочтительно на нижних этажах комплекса.
Для перепродажи хорошо подойдут семейные видовые квартиры с двумя спальнями и большой кухней-гостиной. Желательно выбирать объекты с предчистовой или полной отделкой, так как они более ликвидные.
Сколько можно заработать на вложениях в «премиум»
Новостройки премиум-класса в последние годы дорожают также интенсивно, как массовое жилье и объекты бизнес-класса. Премиум-класс – это золотая середина для клиентов с деньгами, которые не хотят переплачивать за возможность видеть из окна Кремль, но ограничивают при этом себя в площади. Их не интересует бизнес-класс, который сейчас мало отличим от «комфорта». Поэтому стабильная аудитория у премиального сегмента есть, и спрос на такое жилье будет сохраняться, влияя таким образом на цены.
Поясню на примере нашего квартала премиум-класса «Прайм Парк», как повышалась стоимость жилья в этом сегменте в последние годы. Продажи начались в I квартале 2018 года со средней стоимости квадратного метра в 220 тыс. рублей. Средняя квартира при этом стоила 16,1 млн рублей. В I квартале 2021 года «квадрат» поднялся в цене до 557 тыс. рублей, а средняя квартира стоила 53,0 млн рублей. Таким образом за 4 года реализации проекта удельная цена выросла в 2,5 раза, а средний объект подорожал в 3,3 раза.
