]]>Онлайн-сервис АФОС]]> Журнал, выпуск, номер, оценка инвестиций, консалтинг, оценка, экспертиза ]]>ESG и устойчивое развитие]]>

Можно ли построить загородный дом и выгодно продать его в 2020 году...(Is it possible to build a country house and sell it profitably in 2020...)

Исаева Анна Владимировна



Исаева Анна Владимировна

коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
ученая степень – кандидат филологических наук

адрес электронной почты - ask-engeneering@list.ru
сайт - ]]>www.genplans.ru]]>
телефон  +7 (495) 960-80-48
]]>https://vk.com/genplans]]>
]]>www.facebook.com/genplans]]>
]]>www.instagram.com/genplans.ru]]>

 

Дата публикации - 06.03.2020 г.
 

Аннотация. На примере Адлерского района г. Сочи (Краснодарский край) рассмотрим, сколько стоят земельные участки и каковы будут затраты на строительство дома в массовом ценовом сегменте рынка, чтобы оценить перспективы выгодной продажи данного объекта.
Ключевые слова: строительство, инвестиции, инвестиционный проект, финансовая модель, личные финансы.

 

Abstract. On the example of the Adler district of Sochi (Krasnodar region), let's consider how much land plots cost and what will be the cost of building a house in the mass price segment of the market in order to assess the prospects for a profitable sale of this object.
Keywords: construction, investment, investment project, financial model, personal finance.

МОЖНО ЛИ ПОСТРОИТЬ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ И ВЫГОДНО ПРОДАТЬ ЕГО В 2020 ГОДУ
(на примере Адлерского района, г. Сочи, Краснодарский край)
IS IT POSSIBLE TO BUILD A COUNTRY HOUSE AND SELL IT PROFITABLY IN 2020
(on the example of the Adler district, Sochi, Krasnodar region) 

Территория Большого Сочи всегда привлекала переселенцев со всех регионов России, а после проведения Олимпиады 2014 года интенсивность потока т.н. «климатических беженцев» значительно выросла. К уникальному для нашей страны благоприятному климату самых северных в мире субтропиков прибавились следующие преимущества:

  • развитая инфраструктура;
  • наличие объектов туризма и олимпийского наследия;
  • новые рабочие места;
  • всесезонность комфортного отдыха: море и зимние виды спорта;
  • хорошая транспортная доступность: недорогое и регулярное авиа- и железнодорожное сообщение, современный аэропорт и новый вокзал в Адлере. 

В последние годы Сочи негласно стал третьей столицей России: здесь проводятся встречи на высшем уровне, масштабные спортивные и культурные мероприятия, для чего чаще задействуются объекты Олимпийского парка, расположенные в Имеретинской низменности. Вот почему из всех районов Сочи именно Адлер стал своего рода деловым центром, а значит – и недвижимость здесь ценится несколько выше. Этому способствуют в т.ч. и близость аэропорта, наличие современного вокзала, а также удобное сообщение с Красной Поляной.

Начиная с 2008 года цены на недвижимость в Сочи стабильно повышаются. Например, за последние 7 лет средняя стоимость жилья в многоквартирных домах выросла, по разным оценкам, в два раза и более и сегодня составляет от 90 000 до 130 000 руб./кв. м..

Земельные участки и индивидуальные жилые дома за последние 5 лет также не отстают. Причем загородная недвижимость для многих покупателей является наиболее предпочтительным вариантом, ведь стоимость дома с участком сегодня  сравнима со стоимостью средней квартиры площадью 45-70 кв. м.

Вот почему на настоящий момент в Адлерском районе наблюдается повышенный спрос на земельные участки т.н. «массового сегмента» в таких районах, как Бестужевское, Верино, Черешня, Молдовка, Веселое, Липники, Высокое и др. Села и СНТ в них расположены на расстоянии от 5 до 10 км от моря и улицы Ленина – центральной транспортной артерии Адлера. Этот путь даже с учетом гористой местности и неудовлетворительного качества сельских дорог преодолевается на машине за 10-20 минут. Средняя цена на землю сегодня здесь колеблется в диапазоне от 200 000 до 400 000 руб. за сотку, таким образом, участок площадью 5-6 соток обойдется покупателю в сумму от 1 000 000 до 2 500 000 руб. в зависимости от многих факторов, среди которых главную роль играют:

  • вид на море;
  • инженерные коммуникации (в первую очередь, централизованное водоснабжение);
  • наличие инфраструктуры поблизости (магазины, школы);
  • транспортная доступность (автобусное сообщение, наличие подъездных путей);
  • рельеф местности.


Фото 1. Вид на село Бестужевское (Адлерский район г. Сочи)

Особенности земельных участков в Адлерском районе г. Сочи

Для тех покупателей недвижимости, которые не знакомы со спецификой региона, станут открытием следующие факты.

  • Сочи является сейсмически активной зоной, землетрясения здесь – явление  нередкое. В этой связи строительство домов даже из самонесущих материалов (кирпич, газоблок) не желательно вести без монолитного каркаса.
  • Земля в гористой местности крайне неустойчива, а потому фундаменты обязательно возводить только на сваях, забуренных в коренную породу (аргелит).
  • На участках со сложным рельефом  и со значительным уклоном обязательно возведение подпорных стен из монолитного железобетона.
  • Централизованное водоснабжение в сельской местности организовано далеко не везде. Большинство сел и СНТ не имеют водопровода, и жители пользуются привозной водой. Бурение собственной скважины на воду затруднено по причине глубокого залегания водоносного слоя. Но даже в тех местах, где можно пробурить скважину, качество воды оставляет желать лучшего.  
  • После Олимпиады в Сочи были газифицированы даже самые удаленные районы, а потому проведенная в поселке газовая магистраль на стоимости участка сильно не отражается. Доведение газа до домовладения в любом случае стоит очень дорого – от 150 000 руб. и выше!

Выбор походящей земли для строительства дома значительно осложняется вышеперечисленными факторами, недорогие участки –  до 1 000 000 руб. – находятся в поселках без централизованного водоснабжения, имеют сильный уклон, затрудняющий не только строительство, но и использование территории, и, как правило, расположены в низине или в ущельях, а потому не могут похвастаться живописным видом. Кроме того, к таким участкам зачастую отсутствуют и подъездные пути. Высоким спросом эти объекты не пользуются, срок их экспозиции достаточно долог, цена на них быстро не растет. Вот почему для строительства дома на продажу необходимо тщательно выбирать локацию, которая станет в дальнейшем гарантией его ликвидности.

В этой статье мы рассмотрим процесс строительства дома в т.н. массовом ценовом сегменте (стоимость дома с участком до 8 000 000 руб.) и не будем касаться объектов классов «элит», «премум» и «де люкс».

Построить дешево – продать дорого!

Построить объект с минимальными затратами и продать его по максимально возможной цене – заветная мечта любого девелопера. В Сочи бизнес частных застройщиков постоянно наращивает обороты, а потому более или менее удачные земельные участки, позволяющие построить дом и продать его по цене, сопоставимой с квартирой, раскупаются очень быстро.

Покупатели домов, построенных специально на продажу, подвергаются высоким рискам. Опасность для них кроется, прежде всего, в низком качестве строительства и используемых материалов. Для снижения себестоимости застройщики нередко экономят на стеновых материалах и используют:

  • шлакоблоки;
  • керамзитные блоки;
  • пенобетон низкого качества.

Зачастую можно наблюдать несоблюдение технологий строительства и отсутствие в построенных домах:

  • свай,
  • монолитного каркаса,
  • гидроизоляции фундаментов и др.


Фото 2. Монтаж опалубки для подпорной стены.


Фото 3. Подпорная стена из монолитного железобетона. Несоблюдение геометрии.


Фото 4. Проверка монолитной конструкции лазерным уровнем. Отклонение от вертикали.

Покупатели, рассматривающие объекты деревянного домостроения (каркасные технологии, брус, бревно), должны понимать, что  из-за повышенной влажности в Сочи дома из дерева становятся намного более требовательными к обслуживанию и нуждаются в ежегодной пропитке антигрибковыми составами как снаружи, так и изнутри.

Качественные объекты, построенные с соблюдением всех норм и технологий из востребованных стеновых материалов, сегодня в дефиците, а потому ценятся намного выше.

Как правильно построить ликвидный дом в Адлере?

Итак, для того чтобы построить ликвидный жилой объект в Сочи вообще и в Адлере в частности нужно соблюсти следующие условия.

  • Найти сравнительно ровный участок, желательно с видом на море или горы, с хорошей транспортной доступностью и водоснабжением.
  • Построить качественный дом, отвечающий требованиям большинства потенциальных покупателей (площадью от 100 до 250 кв. м. с универсальными  архитектурными и планировочными решениями из популярных стеновых материалов).
  • Обустроить участок: выполнить вертикальную планировку, при необходимости возвести подпорные стены, смонтировать забор и ворота.
  • Попасть в наиболее востребованную ценовую категорию – до 8 000 000 руб. (дом с участком).

Учитывая все эти условия, становится понятно, что купить участок, обустроить его, построить дом и уложиться в требуемый ценовой диапазон, получив при этом коммерческую выгоду, очень сложно, привлекая строительную компанию. Сделать это реально, лишь застраивая участок самостоятельно,  т.н. «хозспособом», выступая в качестве прораба и нанимая строительные бригады или отдельных рабочих на зарплату или сдельно. Владелец участка, не имеющий строительного образования и соответствующей квалификации, едва ли справится с этой задачей без найма специалиста, оказывающего услуги технадзора, или строительного контроля.

Сколько стоит дом построить?

Рассмотрим ориентировочную стоимость основных видов работ и этапов строительства двухэтажного дома общей площадью около 130 кв. м. из газоблока с монолитным каркасом.

№ п/п

Вид работ/этап

Примечание

Стоимость (руб.) работа+материалы

1.

Обустройство подпорной стены

Монолитный железобетон

100 000 -150 000

2.

Выравнивание участка

 

20 000

3.

Сваи (9 шт.)

Глубиной от 2 до 12 м

180 000 – 200 000

4.

Фундаментная плита 8Х8 м

Толщина 25-30 см

180 000 – 200 000

5.

Коробка дома

Монолитный каркас + газоблок

1 200 000

6.

Кровля

Металлочерепица

200 000

7.

Окна, двери

 

150 000

8.

Наружная отделка

Штукатурка, декоративные элементы.

200 000

9.

Забор, ворота

Профнастил

100 000

10.

Септик (ЛОС)

На 3-4 чел.

60 000 – 80 000

11.

Наружные сети водопровода и канализации

 

80 000

12.

Инженерное оборудование

Котел, бойлер

70 000*

13.

Кондиционеры

4-5 шт.

100 000*

 

ИТОГО:

 

2 470 000 – 2 750 000

* - опционально

Итак, строительство «коробки» дома 130 кв. м. без сложных конструктивных решений и благоустройство участка площадью 5-6 соток обойдется в среднем в сумму (округленно) от 2 500 000 до 2 800 000 руб. в зависимости от характеристик участка и набора услуг.

При заказе тех же услуг в строительной компании к данной стоимости необходимо прибавить рентабельность фирмы, которая в строительстве составляет среднем от 20 до 30%, таким образом, сумма, затраченная на строительство, может вырасти до 3 700 000 руб.

Как продавать дом: с внутренней отделкой или без нее?

Этот вопрос нередко встает перед застройщиками не только индивидуальных, но и многоквартирных домов. И дать на него однозначный ответ не получится.

Есть очевидные плюсы и минусы обоих вариантов. Рассмотрим основные.

Минусы готовой внутренней отделки домов на продажу

  • Внутренняя отделка повышает стоимость дома не прямо пропорционально, нередки случаи, когда дома с отделкой и без нее продаются по сопоставимой цене. В этой связи застройщики домов эконом- и комфорт-классов выполняют самую дешевую отделку, которая чаще всего не устраивает покупателей, а потому заведомо обречена на демонтаж.
  • Требования, предъявляемые покупателями к дизайну интерьера, сильно разнятся, угадать их вкусы и предпочтения практически нереально, в этой связи внутренняя отделка, подлежащая демонтажу, для будущего собственника дома скорее станет обременением, а не преимуществом.
  • Качественно выполнить недорогую внутреннюю отделку – задача не из легких, ошибки и недочеты на этом этапе бросаются в глаза даже неискушенным в вопросах строительства людям.
  • За внутренней отделкой дома строители часто скрывают недостатки  общестроительных работ и монтажа коммуникаций, что вызывает лишние вопросы и сомнения у покупателей.

Плюс готовой внутренней отделки домов на продажу только один: существует такая категория покупателей, для которых важно приобрести жилье под ключ, т.е. полностью готовое к заселению. Внутренняя отделка удовлетворяет потребности тех, кто не хочет тратить время, нервы и силы на строительно-монтажные работы.

Сколько же будет стоить внутренняя отделка дома? В среднем нужно закладывать на этот этап сумму из расчета 6 000 – 10 000 руб. за 1 кв. м. общей площади дома в зависимости от видов отделочных материалов и сложности дизайнерских решений. Таким образом, для дома площадью 130 кв. м. стоимость внутренней отделки составит от 780 000 до 1 300 000 руб. С учетом материалов в нее войдут:

  • черновая отделка;
  • чистовая отделка;
  • разводка инженерии;
  • монтаж и подключение инженерного оборудования (насосы, котел, бойлер, сантехприборы и пр.).

Как и в случае с общестроительными работами, при заказе данных услуг в строительной компании, сумма вырастет ориентировочно на 20-30% и составит от 950 000 до 1 700 000 руб.

Подведем итоги

Затраты на покупку и благоустройство участка, возведение дома с наружной и внутренней отделкой составят от 5 300 000 до 6 100 000 руб. При продаже такого объекта за 8 000 000 руб. рентабельность от затратной части составит от 30 до 50%, что считается неплохим показателем эффективности для бизнеса даже с учетом инфляции, дисконтирования средств, возможных рисков и непредвиденных расходов, ведь реализовать подобный проект можно в течение 7-10 месяцев.

При заказе услуг в строительной компании себестоимость  объекта вырастет до 6 000 000-7 000 000 руб., соответственно и рентабельность понизится до 14-30%, что, учитывая возможные риски и непредвиденные расходы, уже не может считаться хорошим показателем эффективности.

Один из возможных вариантов повышения ликвидности загородного объекта – строительство т.н. дуплекса – дома на две семьи. Одна его секция площадью от 80 до 100 кв. м. может стоить от 5 000 000 до 6 500 000 руб.

Территория Большого Сочи и Адлерского района в частности, в отличие от многих других регионов России, пока еще имеет хороший потенциал для инвестиций в частное домостроение. Сумма 8 000 000 руб. за дом 130 кв. м. на участке 5-6 соток вполне адекватна и конкурентоспособна, поскольку стоимость квадратного метра в нем равна 61 000 руб., что в два раза дешевле квартиры. При высоком качестве строительства и хорошей локации участка срок экспозиции объекта составит в среднем 5-9 месяцев. Построить дом на 30-50% дешевле этой цены вполне реально, если застройщик является профессионалом и владеет спецификой региона. В противном случае можно нанять специалиста по организации строительства и технадзору, который обойдется как минимум в 2 раза дешевле услуг строительной компании.