]]>Онлайн-сервис АФОС]]> Журнал, выпуск, номер, оценка инвестиций, консалтинг, оценка, экспертиза ]]>ESG и устойчивое развитие]]>

Оспаривание кадастровой стоимости 2020 (The contestation of the cadastral value in 2020)

Назад в раздел - Оспаривание кадастровой стоимости
 

Филиппов Никита Владимирович
Почётный адвокат России
Заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»
сайт - www.]]>de-ure.ru]]>

Дата публикации - 03.04.2020 г.

Аннотация. Настоящая статья представляет собой прикладное исследование оспаривания кадастровой стоимости в 2020 г., в соответствии с которым предлагается специальный порядок оспаривания, в рамках которого изложена не только правовая основа, но и приведена экономическая составляющая самого процесса, которые в совокупности позволяют оценить все риски лица, оспаривающего кадастровую стоимость в 2020 г.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налог на имущество.

 

Abstract. This article is an applied research on a contestation of the cadastral value in 2020, which contains the special order of contest based not only on legal framework but also on economic components that cumulatively enable all the risks of claimant in 2020.
Keywords: cadastral value, market value, wealth tax, property tax.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 2020
THE CONTESTATION OF THE CADASTRAL VALUE IN 2020

Правообладатели объектов недвижимости (земельных участков, зданий, строений и т.д.), имеющих высокую кадастровую стоимость, заинтересованы в её снижении, в том числе путём справедливой индивидуальной оценки рыночной стоимости.

К оспариванию кадастровой стоимости правообладателей, как правило, подталкивают две основные причины:

  • кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц[1];
  • кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки без учёта индивидуальных (специфических) характеристик каждого объекта.

C 1 января 2019 года был изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Законом введены единые правила применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц.

С 2019 года налогообложение недвижимости осуществляется только на основании кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), а также, на основании решения комиссии при Росреестре или по решению суда, в  случае её изменения.

Ранее, до 1 января 2020 года, кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости могли осуществляться согласно двум разным порядкам, предусмотренным разными Федеральными законами. Это Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

Переходный период (период одновременного действия двух порядков) существовал с 01.01.2017 по 31.12.2019.

С 1 января нынешнего года кадастровая оценка и её оспаривание осуществляются исключительно на основании Закона № 237-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Согласно ч. 3-4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ФЗ о кадастровой оценке, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судопроизводство по оспариванию кадастровой стоимости ведётся по Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Условно порядок оспаривания кадастровой стоимости можно разделить на 3 этапа:

  1. Оценка перспективы снижения кадастровой стоимости (включая оценку налоговой экономии);
  2. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости (при наличии перспектив);
  3. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

1. Прежде чем приступить к оспариванию результатов определения кадастровой стоимости необходимо оценить экономическую выгоду правообладателей.

Многим собственникам кажется, что все расходы по оспариванию кадастровой стоимости ограничатся оплатой услуг, по досудебной оценке, и оплатой государственной пошлины за рассмотрение судом соответствующего заявления.

На практике же всё выглядит гораздо сложнее ввиду наличия нескольких расходных статей, а также ввиду того, что процентная ставка по налогу не является статичной и увеличивается в зависимости от периода налогообложения.

Рассмотрим всё на примере «условного» объекта, принадлежащего юридическому лицу, расположенного в городе Москве и имеющего внесенную в ЕГРН кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2018 в размере 100 000 000 рублей.

В соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (статья 15 Закона № 237-ФЗ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.07.2013 N 17-П, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости в той части, в какой они порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Указанной статьей предусмотрено, что акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу. Согласно положениям НК РФ налоговый период для вышеуказанных налогов определяется как календарный год.

Таким образом, дата начала применения кадастровой стоимости определяется датой вступления в силу акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, а не датой фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, утвержденные в 2018 году, внесенные в ЕГРН на основании актов субъектов Российской Федерации, вступивших в силу 1 января 2019 года, подлежат применению для целей исчисления налога с 1 января 2019 года вне зависимости от даты их фактического внесения в ЕГРН.

Государственная кадастровая оценка проводится 1 раз в три года, но не реже 1 раза в пять лет, за исключением городов федерального значения — Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, в них нельзя переоценивать недвижимость чаще, чем раз в два года. В связи с этим, кадастровая стоимость, определённая по объектам недвижимости в г. Москве по состоянию на 01.01.2018, будет применяться для целей налогообложения в 2019 и 2020 годах.

Как уже было указанно ранее, процентная ставка по налогу не является статичной и увеличивается в зависимости от периода налогообложения.

В связи с тем, что обозначенный «условный» объект находится в городе Москве и принадлежит юридическому лицу, помимо НК РФ применению подлежит Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

В соответствии с ч. 2 ст. 2 указанного закона, налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, в 2019 и 2020 годах устанавливается в размере 1.6% и 1.7% соответственно.

Таким образом, сумма налога до оспаривания в 2019 и 2020 годах суммарно составит 3 300 000 рублей (1 600 000 + 1 700 000).

С учётом того, что по результатам оспаривания в среднем кадастровая стоимость снижается на 30% (составит 70 000 000 рублей по результатам оспаривания), сумма налога после оспаривания составит 2 310 000 рублей (1 120 000 + 1 190 000).

То есть, после снижения кадастровой стоимости на 30% правообладатель нашего «условного» объекта мог бы рассчитывать на экономию в размере 990 000 рублей.

Однако, как было указано ранее, количество расходных статей несколько больше, чем обычно предполагают правообладатели.

 При подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суд правообладатель объекта в силу взаимосвязанных положений пункта 4 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ  обязан представить отчет о рыночной стоимости объекта оценки, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.  Отсутствие отчета является безусловным основанием для оставления заявления без движения в соответствии со статьей 130 КАС РФ, а в случае не устранения указанных в определении судьи недостатков – основанием для его возвращения (пункт 7 части 1 статьи 129, части 4 и 5 статьи 246 КАС РФ).

В среднем по рынку стоимость такого отчёта, составленного на бумажном и электронном носителе, составляет 80 000 рублей.

Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости суд, как правило, назначает судебную экспертизу. Перед экспертами ставится два основных вопроса: соответствует ли отчет о рыночной стоимости объекта оценки, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, положениям законодательства и в случае, если не соответствует, то какова рыночная стоимость по состоянию на дату оспаривания.

При этом оплата судебной экспертизы возлагается на лицо, заявившее ходатайство о назначении судебной экспертизы, которым, как правило, выступает административный истец, поскольку в силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит именно на нем.

Стоимость проведения экспертизы выражается в «твёрдой» денежной сумме и никак не привязана к кадастровой стоимости.

В среднем в Москве стоимость экспертизы составляет 100 000 рублей.

Также важно иметь в виду, что, если в штате нет юриста, правообладателю может потребоваться помощь специалиста с высшим юридическим образованием, так как участвовать в судопроизводстве по административным делам может только лицо, имеющее высшее юридическое образование.[2]

Расходы на представительство в среднем составляют также 100 000 рублей.

В итоге сумма экономии за два налоговых периода снижается до 710 000 рублей (990 000 (сумма налоговой экономии) – 280 000 (сумма расходов) = 710 000).

При этом, в качестве примера была взята идеальная ситуация, когда объект надвижимости имеет достаточно высокую кадастровую стоимость и высок процент снижения в результате оспаривания.

Конечная сумма налоговой экономии правообладателей будет снижаться пропорционально стоимости объекта до оспаривания и проценту снижения стоимости по результатам оспаривания.

 

2. Помимо указанного выше отчета о рыночной стоимости объекта оценки, составленного на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта, и документов, указанных в ст. 126 КАС РФ, к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются (ч. 2 ст. 246 КАС РФ):

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

К административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца, например выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках оспариваемого объекта.

Важно отметить, что в соответствии с положениями Закона № 237-ФЗ, в отличии от положений Закона № 135-ФЗ, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным, но таковое обращение и не исключается из возможных вариантов по оспариванию кадастровой стоимости (административный порядок). В этом случае, правообладателю объекта недвижимости надлежит подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Управление Росреестра по г. Москве с перечнем документов, аналогичных при подаче искового заявления в суд.

Как правило, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по г. Москве выносит Решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, если его рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, уменьшается на 30 и более процентов, что и влечет необходимость в последующем обращении правообладателя в судебный орган для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.


[1] В соответствии с п. 2 ст. 375 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

[2] Согласно ч. 1 ст. 55 КАС РФ представителями в суде по административным делам могут быть адвокаты и иные лица, обладающие полной дееспособностью, не состоящие под опекой или попечительством и имеющие высшее юридическое образование либо ученую степень по юридической специальности.