Отличие кадастровой стоимости от рыночной
Дата публикации - 07.05.2020 г.
Автор - Васильева Оксана Николаевна
к.ю.н., доцент,
заместитель руководителя Департамента
правового регулирования экономической деятельности
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, №237-ФЗ, сделки с недвижимостью, рыночная цена, кадастровая стоимость, снижение налога, Росреестра.
Что понимается под кадастровой и рыночной стоимостью имущества?
В силу Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ кадастровой стоимостью признается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного закона.
Рыночная стоимость имущества – это цена имущества, выраженная в денежном эквиваленте, за которую можно купить/продать имущественные активы в условиях свободного товарного рынка и конкурентной среды. Как правило рыночная стоимость используется при совершении сделок с недвижимостью.
Где можно узнать кадастровую стоимость имущества?
Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 №975.
Сведения также можно получить:
- С помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»,
- С помощью сервиса «Публичная кадастровая карта»,
- С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».
Почему возникает такая большая разница между этими двумя ценниками?
Рыночная стоимость отображает реальную стоимость недвижимости на рынке. Как правило, она всегда выше, чем кадастровая. Но встречается имущество где кадастровая стоимость завышена. Способы подсчета кадастровой и рыночной стоимости практически одинаковы, в некоторых случаях при определении рыночной цены на недвижимость учитывается больше факторов. Так же кадастровая стоимость определяется за счет определенных характеристик объекта недвижимости, а рыночная на основе спроса и предложения.
Рыночная стоимость более гибкая в отличии от кадастровой стоимости, которая проводится с периодичностью не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет.
Как они формируются?
Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.
В процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Конечно можно оспорить в судебном порядке кадастровую стоимость имущества, а иногда даже нужно. Если кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, то стоит ее оспаривать, тем самым снизить налог на недвижимость до 50% в год. Также результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации. Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости определен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть тоже оспорено в суде.