]]>Онлайн-сервис АФОС]]> Журнал, выпуск, номер, оценка инвестиций, консалтинг, оценка, экспертиза ]]>ESG и устойчивое развитие]]>

К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Налог с налога. Часть 4 (The question of challenging the cadastral value. Tax from tax. Part 4)

Назад в раздел - Оспаривание кадастровой стоимости
 

Сведения об авторе
Барамзин Константин Николаевич
Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС»
ученая степень  – кандидат технических наук
адрес электронной почты – bkn@esm-invest.com

Дата публикации  - 17.07.2020 г.

Читайте также:
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 1
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 3

Аннотация. Статья содержит результаты анализа текущей ситуации с оспариванием кадастровой стоимости, влиянием на процесс оспаривания решений Конституционного и Верховного Судов РФ, позиций судов относительно учета налога на добавленную стоимость в составе рыночной и кадастровой  стоимости, понятие стоимости в пользовании, рыночная стоимость по Международным стандартам оценки (МСО).
Ключевые слова: оспаривание кадастровой стоимости, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость в пользовании.

 

Annotation. The article contains the results of the analysis of the current situation by challenging the cadastral value, the influence on the process of disputing the decisions of the constitutional court and the Supreme court of the Russian Federation, positions of the courts regarding the tax to the added cost in the market and the cadastral value, the concept of value in use market value under International valuation standards (IVS).
Keywords: the contestation of the cadastral value, market value, cadastral value, value-in-use.

К ВОПРОСУ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ. НАЛОГ С НАЛОГА. ЧАСТЬ 4  
THE QUESTION OF CHALLENGING THE CADASTRAL VALUE. TAX
FROM TAX. PART 4

Настоящая статья является логическим продолжением ранее опубликованных (в 2016; 2019, 2020 г.г.)  статей,  касающихся вопросов оспаривания  кадастровой стоимости и отношения к НДС в составе стоимости [1,2,3].  

Прошел очередной раунд противодействия собственников недвижимости и налоговых органов. Теперь это противостояние вылилось в то, что Конституционный суд РФ не принял жалобу на порядок и нюансы определения налоговой базы по налогу на имущество организаций [4].

Напомним кратко суть проблемы. Заявителем выступило АО «ДПП-ПЛАЗА», которому арбитражные суды различных инстанций отказали в признании незаконными решений налогового органа о начислении недоимки по налогу на имущество организаций. Суды сочли, что в целях расчета такого налога заявитель самостоятельно и неправомерно уменьшил отраженные в ЕГРН показатели кадастровой стоимости налогооблагаемого имущества на сумму НДС, включенную в эту стоимость по итогам государственной кадастровой оценки. Они также отметили, что при рассмотрении налогового спора арбитражный суд не вправе корректировать установленную кадастровую стоимость объектов недвижимости, так как закон предусматривает специальные процедуры ее оспаривания.

Что же решил конституционный суд.

  1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы акционерного общества «ДПП-ПЛАЗА», поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
  2. Суд в мотивировочной части пояснил, что «Оспариваемые заявителем нормы Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающие налоговую базу по налогу на имущество организаций и порядок ее определения, не предусматривают при определении кадастровой (рыночной) стоимости имущества ее увеличение на сумму налога на добавленную стоимость. При этом в письмах Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службы от 26 апреля 2018 года № БС-4-21/8060 и от 22 июля 2019 года № БС-4-21/14284 со ссылкой на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15 февраля 2018 года № 5-КГ17-258, также было разъяснено, что само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения налогом на добавленную стоимость.
  3. Суд в мотивировочной части подтвердил, что АО «ДПП-ПЛАЗА» неправомерно для целей расчета налога на имущество самостоятельно уменьшил отраженные в Едином государственном реестре недвижимости показатели кадастровой стоимости налогооблагаемого имущества на сумму налога на добавленную стоимость, однако отметил, что существующее законодательство не препятствуют налогоплательщикам в реализации права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в установленном законом порядке (в части увеличения ее на сумму налога на добавленную стоимость).

Представляется, что решение Конституционного Суда так и оставило состояние неурегулированности в вопросе о том, должен ли  содержаться НДС в составе кадастровой стоимости объекта недвижимости для цели обложения его налогом на имущество.

Стоило ли ожидать от КС радикальных решений по этому вопросу? Полагаем, что нет.

Мы знаем, что, основываясь на мнении ВС РФ от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258 ]]>[1]]]>, в течение 2019 года в рамках судебных дел по оспариванию кадастровой стоимости  суды,  устанавливали рыночную стоимость недвижимого имущества без включения в нее НДС. После того как в 2020 году ВС РФ изменил свою позицию [5,6] ]]>[2]]]>, в апелляционной инстанции по всем таким объектам стоимость была увеличена на величину НДС.

По мнению апелляционной инстанции, эксперты, которые определяли рыночную стоимость недвижимости, должны были определять ее в строгом соответствие  с определением рыночной стоимости, закрепленным в 135 ФЗ. Все остальное (с НДС; без НДС) - считалось  от лукавого.

Законодательство об оценочной деятельности не регламентирует определения рыночной стоимости с НДС или выделения НДС, само определение рыночной стоимости в 135-ФЗ трактуется как «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке…», то есть 135-ФЗ говорит о цене сделки.

Поскольку определение наиболее вероятной цены производится на основе рыночных данных (предложения о продажах используются в сравнительном подходе, а предложения об аренде в доходном подходе), то, очевидно, что таким образом определяется наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть отчуждена (то есть цена предполагаемой сделки или цена, которую заплатит покупатель).

Таким образом, становится очевидным, что решение задачи «не брать налог с налога» лежит в русле изменения законодательства, то есть, по меньшей мере,  внесения изменений в определение рыночной стоимости.

Сравним определения рыночной стоимости, используемые в Российском законодательстве (135 ФЗ) и в Международных стандартах оценки (МСО).

Рыночная стоимость]]>[3]]]> - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п. 30 (104) Международных стандартов оценки (МСО)]]>[4]]]> рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.  В МСО указано, что рыночную стоимость следует понимать как расчетную цену обмена актива безотносительно  затрат продавца на осуществление продажи и затрат покупателя на покупку и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате каждой из сторон в результате непосредственного совершения сделки (транзакционные издержки).

Сравнивая два определения, мы видим их разницу: международные стандарты оценки прямо указывают на отсутствие в стоимости транзакционных издержек, в то время как 135 ФЗ, трактуя рыночную стоимость как стоимость сделки,  не регламентирует наличие или отсутствие в ней НДС.

В свою очередь, по общему правилу сделки по реализации (отчуждению) объектов недвижимости коммерческого назначения (или прав) по рыночной стоимости могут являться объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость [5].

Теперь представим, что бы было, если бы в РФ, как и ранее по МСФО, были признаны МСО.

В этом случае кадастровая или рыночная стоимости недвижимости соответствовали бы, как и указано в ст. 374, п.1 НК РФ, объекту налогообложения по налогу на имущество организаций, а именно недвижимому имуществу. Налог на имущество, определяемый с этой базы, не имел бы признаков «налога с налога».   

Вместе с тем, при отчуждении недвижимого  имущества или передаче имущественных прав в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу), передаваемых имущественных прав обязан был бы предъявить к оплате покупателю этих имущественных прав соответствующую сумму налога (то есть, покупатель, приобретая соответствующие права на недвижимость, оплачивал бы сумму, в которую было оценено имущество, увеличенную на размер транзакционных издержек или на ставку НДС):

Налоговая база, исчисленная исходя из рыночных цен (по МСО) × (1+НДС) = Стоимость сделки (наиболее вероятная цена).

Это в полной мере подтверждает и положение пункта 1 статьи 154 НК РФ: налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из рыночных цен с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

А это означает, что полученная в соответствии с определением 135-ФЗ наиболее вероятная цена состоит из двух частей: рыночной цены (налоговой базы) и суммы налога (НДС).

Представляя значение рыночной стоимости, рассчитанное в рамках определения 135-ФЗ, но без НДС (фактически по МСО), оценщики (эксперты) и определяют налоговую базу, исчисленную исходя из рыночных цен, то есть рыночную стоимость недвижимого имущества в пользовании. Такая позиция была изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258 «Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Поскольку понимание того, что «налог с налога» это все-таки противоречие, Конституционный суд оставил открытым «запасной вход» для наиболее настойчивых владельцев недвижимости заявив, что «существующее законодательство не препятствуют налогоплательщикам в реализации права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в установленном законом порядке (в части увеличения ее на сумму налога на добавленную стоимость)». А тот, кто не сможет воспользоваться этим «запасным входом» - будет и далее уплачивать «налог с налога».

Библиографический список

  1. Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. //Журнал «Оценка инвестиций». -2016. №1.
  2. Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2. //Журнал «Оценка инвестиций». -2019. №14.
  3. Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 3. //Журнал «Оценка инвестиций». -2020. №15.
  4. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы акционерного общества «ДПП-ПЛАЗА» на нарушение конституционных прав и свобод положениями статьи 375, пунктами 1 и 15 статьи 3782 Налогового кодекса Российской Федерации».
  5. Верховный суд принял решение по делу «о налоге с налога» на недвижимость. РБК. Экономика, 25 февраля 2020 г. Интернет издание https://www.rbc.ru/economics/25/02/2020/5e4d6ffb9a79476254fcb2c8
  6. Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66.
  7. Международные стандарты оценки (МСО). Пер. с англ. И.Л. Артеменков и др. М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2020.
  8. Карцев П.В.  Рыночная стоимость и НДС. Правовые и методологические аспекты. Доклад на методическом семинаре РОО 12.02.2020 г.

]]>[1]]]> Определения Верховного Суда РФ: от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258; от 9 августа 2018 г. №5-КГ18-96; от 29 ноября 2018 г. № 5-КГ18-276.
]]>[2]]]> Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66.
]]>[3]]]> Ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. № 135-ФЗ.
]]>[4]]]> Международные стандарты оценки. 2020. М. Российское общество оценщиков. 2020.