Автоматизированная оценка АФОС онлайнПрофессиональная оценка собственности ЦЭПЭС

К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 3 (The question of challenging the cadastral value. Part 3)

Назад в раздел - Оспаривание кадастровой стоимости
 

Сведения об авторе
Барамзин Константин Николаевич
Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС»
ученая степень  – кандидат технических наук
адрес электронной почты – bkn@esm-invest.com

Дата публикации  - 05.03.2020 г.

Читайте также:
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 1
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2

Аннотация. Статья содержит результаты анализа текущей ситуации с оспариванием кадастровой стоимости, влиянием на процесс оспаривания решений Верховного Суда, позиций судов относительно учета налога на добавленную стоимость в составе рыночной и кадастровой  стоимости, понятие стоимости в пользовании.
Ключевые слова: оспаривание кадастровой стоимости, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость в пользовании.

 

Annotation. The article contains the results of the analysis of the current situation with the challenge of cadastral value, the impact on the process of challenging the decisions of the Supreme Court, the positions of the courts on the accounting of value added tax as part of the market and cadastral value, the concept of value in use.
Keywords: the contestation of the cadastral value, market value, cadastral value, value-in-use.

К ВОПРОСУ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ. ЧАСТЬ 3
THE QUESTION OF CHALLENGING THE CADASTRAL VALUE. PART 3

Настоящая статья является логическим продолжением ранее опубликованных (в 2016 и 2019 г.г.)  статей,  касающихся вопросов оспаривания  кадастровой стоимости и отношения к НДС в составе стоимости [1,2].

В оценочном сообществе продолжаются дискуссии в отношении того, что является верным при оценке рыночной стоимости недвижимости, нужно или ненужно включать НДС в рыночную стоимость.

На мой взгляд, опубликованная в Журнале «Имущественные отношения в РФ» статья уважаемых членов оценочного сообщества Н.П. Баринова, Ю.В. Козыря, А.А. Слуцкого «Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества. Обобщение мнений оценщиков-методологов» в полной мере отразила мнение профессионалов и показала, что в настоящее время существует вполне сложившаяся методологическая позиция: «…эта методологическая позиция может быть сформулирована следующим образом: рыночная стоимость не включает НДС, связанный со сделкой» [3].

Учитывая то, что при проведении судебных оценочных экспертиз многократно приходилось сталкиваться с различными точками зрения судей на позицию учета или не учета НДС в рыночной стоимости мнение профессионалов важно. Важно еще и потому, что есть иное мнение относительно НДС в рыночной стоимости, а именно, что оценка рыночной стоимости должна проводиться безотносительно включения или не включения в состав рыночной стоимости НДС.

Позиция  представления стоимости объектов капитального строительства (ОКС)  без учета НДС неоднократно подтверждалась  определениями Верховного Суда РФ: от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258; от 9 августа 2018 г. №5-КГ18-96; от 29 ноября 2018 г. № 5-КГ18-276; от 16 января 2019 г. № 5-КГ18-274; от 13 июня 2019 г. № 5-КА19-6; от 13 ноября 2019 г. № 5-КА19-35 и Определением Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2604-О.

Новое определение Верховного суда РФ от 5 февраля 2020 г.  № 5-КА19-66 по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость было принято по делу собственника пяти помещений в московском бизнес-центре ООО «Арт формат». Верховный суд не согласился с кассационной жалобой правительства Москвы с просьбой оставить в силе стоимость с НДС, по которой и принял решение, вернув дело в апелляционную инстанцию. По мнению вице-президента Российского общества оценщиков Е.И. Неймана, которое он высказал в своем интервью РБК,  Определение Верховного суда «не упоминать НДС всуе» все оценщики должны воспринять как указание не включать НДС и выдавать очищенную от налога стоимость [4].

Таким образом, в настоящее время доминирует мнение, что НДС не должен быть в составе рыночной стоимости, определяемой для целей определения кадастровой стоимости.

Хотя законодательство об оценочной деятельности не регламентирует определения рыночной стоимости с НДС или выделения НДС, само определение рыночной стоимости в 135-ФЗ трактуется как «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке…», то есть 135-ФЗ говорит о цене сделки.

Поскольку определение наиболее вероятной цены производится на основе рыночных данных (предложения о продажах используются в сравнительном подходе, а предложения об аренде в доходном подходе), то, очевидно, что таким образом определяется наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть отчуждена (то есть цена предполагаемой сделки или цена, которую заплатит покупатель).

В свою очередь, по общему правилу сделки по реализации (отчуждению) объектов недвижимости коммерческого назначения (или прав) по рыночной стоимости могут являться объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость [5].

В Налоговом кодексе РФ уделено значительное внимание расчету НДС и налоговой базы, относительно которой НДС начисляется. 

Так, при отчуждении недвижимого  имущества или передаче имущественных прав в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих имущественных прав соответствующую сумму налога (то есть, покупатель, приобретая соответствующие права на недвижимость, оплачивает именно ту сумму, которую оценщик определил в соответствии с определением 135-ФЗ).

А это означает, что полученная в соответствии с определением 135-ФЗ наиболее вероятная цена состоит из двух частей: рыночной цены (налоговой базы) и суммы налога (НДС).

Это в полной мере подтверждает и положение пункта 1 статьи 154 НК РФ: налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из рыночных цен с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Исходя из приведенных рассуждений можно сформировать соотношения:

Стоимость сделки (наиболее вероятная цена) = Налоговая база, исчисленная исходя из рыночных цен × (1+НДС)

Представляя значение рыночной стоимости, рассчитанное в рамках определения 135-ФЗ, но без НДС, оценщик и определяет налоговую базу, исчисленную исходя из рыночных цен, то есть рыночную стоимость недвижимого имущества в пользовании. Такая позиция была изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258 «Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Это в полной мере соответствует Международным стандартам оценки, где не включение транзакционных издержек, к которым относятся и налоги, в состав рыночной стоимости  отражено в гл.  210.1. «Большинство видов стоимости представляют собой расчетную цену обмена актива безотносительно затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате каждой из сторон в результате непосредственного совершения сделки» [6].

Дополнительно хотелось бы обратить внимание на то, что есть иное мнение относительно НДС в рыночной стоимости, а именно, что оценка рыночной стоимости должна проводиться безотносительно включения или не включения в состав рыночной стоимости НДС. Достаточно часто суды формулируют вопрос к экспертам: «изменится ли рыночная стоимость объектов капитального строительства в случае ее определения безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС».

Понятия «рыночная стоимость, безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС» в законодательстве об оценочной деятельности нет.

Вместе с тем, подобная трактовка рыночной стоимости содержится в  письме Минэкономразвития  России от 12.10.2017 г.  № Д22и-1031, где прописано, что « величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС».

Полагаю, что это ошибочное мнение, поскольку методически неправильным является игнорирование указания на наличие или отсутствие НДС в запрашиваемых (фактических) ценах объектов-аналогов [3]  в рамках сравнительного и доходного подходов, поскольку влияние наличия или отсутствия  НДС в ценах предложений на количественный результат оценки стоимости весьма существенно.

Не исследовать наличие НДС в ценах объектов аналогов нельзя, поскольку НДС не будет ценообразующим фактором только в том случае, если изначально все параметры (цены, расходы и пр.) принимать без его учета в их составе [7]. Аналогичного результата (исключения НДС из состава ценообразующих факторов) можно добиться, если проводить первоначально все расчеты с НДС, а в последующем выделять его из состава рассчитанной стоимости.

Применяя к оценке недвижимости методологию Минэкономразвития  России (рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, то есть безотносительно НДС) на вопрос суда «изменится ли рыночная стоимость объектов капитального строительства в случае ее определения безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС» можно ответить утвердительно. Стоимость, полученная при таком подходе, будет находиться в интервале от минимального значения (когда НДС не учитывается в составе объектов аналогов) до максимального (когда НДС учитывается в составе объектов аналогов).

Вместе с тем, практически любая стоимость, полученная по принципу «безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС», не будет соответствовать определению рыночной стоимости  в трактовке 135-ФЗ (отсутствие анализа наличия/отсутствия налога в исходной информации приведет скорее всего к занижению стоимости). Также эта стоимость не будет соответствовать и налоговой базе, исчисленной исходя из рыночных цен при реализации недвижимости, поскольку в ее состав  будет входить налог, что противоречит пункту 1 статьи 154 НК РФ.

Таким образом, решая задачу определения рыночной стоимости для целей определения кадастровой стоимости и представляя значение рыночной стоимости, рассчитанное в рамках определения 135-ФЗ, но без НДС оценщик и определяет налоговую базу, исчисленную исходя из рыночных цен, то есть рыночную стоимость недвижимого имущества в пользовании. Такая позиция была изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258 «Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Библиографический список

  1. Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. //Журнал «Оценка инвестиций». -2016. №1.
  2. Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2. //Журнал «Оценка инвестиций». -2019. №14.
  3. Баринов Н.П., Козырь Ю.В., Слуцкий А.А. Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества. Обобщение мнений оценщиков-методологов. // Журнал «Имущественные отношения в РФ». -2019. №5 (212).
  4. Верховный суд принял решение по делу «о налоге с налога» на недвижимость. РБК. Экономика, 25 февраля 2020 г. Интернет издание https://www.rbc.ru/economics/25/02/2020/5e4d6ffb9a79476254fcb2c8
  5. Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66.
  6. Международные стандарты оценки (МСО). Пер. с англ. И.Л. Артеменков и др. М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2019.
  7. Карцев П.В.  Рыночная стоимость и НДС. Правовые и методологические аспекты. Доклад на методическом семинаре РОО 12.02.2020 г.

Читайте также:
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 1
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2


Назад в раздел - Оспаривание кадастровой стоимости