Чем грозит новый порядок установления кадастровой стоимости для владельцев недвижимости и земельных участков?


назад в раздел Заметки

Дата публикации - 06.12.2022 г.
Автор - 
Надежда Упорова
Управляющий партнёр юридической компании
"Упорова и партнёры"

Сайт -  ]]>uporova.ru]]>

Ключевые слова: недвижимость, налогообложение.

Первые споры о размере кадастровой стоимости касались исключительно земельных участков и начались еще в далеком 2005 году. Поводом послужило введение с 1 января 2005 года земельного налога, который стал исчисляться с кадастровой стоимости земельных участков (ст. 390 Налогового кодекса РФ). 

Установленный на тот момент порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) напрямую не привязывал кадастровую стоимость к рыночной. Поэтому кадастровая стоимость земли оказалась сильно завышенной по сравнению с рыночной.

Это повлекло за собой увеличение размера земельного налога для организаций и граждан в разы и как следствие - многочисленные судебные споры. На законодательном уровне отсутствовали правила оспаривания кадастровой стоимости. Поэтому собственники ссылались лишь на п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, который устанавливал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Итоги споров поначалу были неутешительными, суды отказывали в удовлетворении исков, указывая, что государственная кадастровая оценка проведена без нарушений законодательных норм. Однако наличие споров заставило государство начать разрабатывать механизм четкого регулирования как самой процедуры кадастровой оценки, так и порядка оспаривания этой оценки заинтересованными лицами.

С 2010 года, когда в Закон об оценочной деятельности была введена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», и до сегодняшнего дня правила проведения ГКО и порядок оспаривания результатов ГКО неоднократно менялся. Несмотря на это, анализ решений комиссий, рассматривающих заявления правообладателей недвижимости, и судебных дел говорит о том, что подавляющее большинство споров заканчивались в пользу заинтересованных лиц.

И вот с 01.01.2023 во всех регионах РФ начнет применяться новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной по заявлениям заинтересованных лиц, закрепленный в ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с новым порядком заинтересованные лица, считающие, что кадастровая стоимость их объектов недвижимости выше рыночной, должны:

- Подготовить Отчет об оценке.

- Подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку (в каждом регионе свое). К заявлению прикладывается Отчет об оценке, причем подать заявление нужно не позднее 6 месяцев с даты оценки, указанной в Отчете.

Бюджетное учреждение рассматривает заявление в течение месяца и выносит одно из решений: установить кадастровую стоимость в размере рыночной либо отказать. В случае отказа решение можно обжаловать в суд.

По сравнению с ранее установленными правилами есть три существенных отличия.

Во-первых, оценку нужно делать не на ту дату, на которую определялась кадастровая стоимость (как было ранее), а на текущую дату.

Во-вторых, нельзя обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, минуя требование об обжаловании решения бюджетного учреждения. Раньше не было необходимости обжаловать решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления, в суде заявлялось лишь требование установить рыночную стоимость. При рассмотрении дела, как правило, суд назначал экспертизу рыночной стоимости объекта и по результатам экспертизы устанавливал кадастровую стоимость в размере рыночной. В подавляющем большинстве случаев рыночная стоимость по результатам экспертизы оказывалась ниже кадастровой. Сейчас же сначала надо будет проводить экспертизу того Отчета, который представлен в Бюджетное учреждение. И если в Отчете будут обнаружены те нарушения, которые явились основанием для вынесения отказа учреждением, то в иске откажут. А учитывая, что любой Отчет - это субъективное мнение оценщика, вероятность положительной экспертизы, а значит, и удовлетворения иска, будет существенно ниже.

В-третьих, орган муниципальной власти наделяется правом обжаловать в суде решение бюджетного учреждения об удовлетворении заявления правообладателя земельного участка, если кадастровая стоимость участка будет существенно снижена. По зданиям и сооружениям такое право не предусмотрено. Понятие существенности снижения в законе не раскрывается. Каких-либо разъяснений на этот счет пока нет.

Некоторые регионы перешли на новый порядок оспаривания еще до 01.01.2023, и уже можно посмотреть решения, вынесенные бюджетным учреждением, и решения судов в этих регионах. Однако, о сложившейся судебной практике пока говорить рано. Ясно лишь одно - новый порядок усложняет процедуру оспаривания и в разы уменьшит количество положительных решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

 

"ЮК "Упорова и партнёры" более 20 лет отстаивает интересы индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Более 600 клиентов готовы рекомендовать компанию как надежного партнера. Недавние кейсы: защита от взыскания в рамках дела о банкротстве в размере 12 млрд рублей и снижение кадастровой стоимости на 57 млн рублей.

Онлайн-оценка


назад в раздел Заметки

Категория: