Кемпинги, глэмпинги и базы отдыха как перспективный формат загородной коммерческой недвижимости: объем инвестиций, структура затрат, доходность (Camping, glamping and recreation centers as a promising...)

Исаева Анна Владимировна
коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
ученая степень – кандидат филологических наук
адрес электронной почты - ask-engeneering@list.ru
сайт - ]]>www.genplans.ru]]>
телефон +7 (495) 960-80-48
]]>https://vk.com/genplans]]>
]]>https://t.me/genplans1]]>

Дата публикации - 29.09.2023 г.

Аннотация. Объем инвестиций, структура затрат и показатели эффективности бизнес-проектов по организации кемпингов и глэмпингов в России.
Ключевые слова: частные инвестиции, глэмпинги, базы отдыха, инвестиции в коммерческую недвижимость, инвестиции в недвижимость, инвестиции в туристическую недвижимость, высокодоходные инвестиции, АСК Инжиниринг.

Abstract. The volume of investments, cost structure and performance indicators of business projects for the organization of camping and glamping in Russia.
Keywords: private investments, glamping, recreation centers, investments in commercial real estate, investments in real estate, investments in tourist real estate, high-yield investments, ASK Engineering.

Кемпинги, глэмпинги и базы отдыха как перспективный формат загородной коммерческой недвижимости: объем инвестиций, структура затрат, доходность
Camping, glamping and recreation centers as a promising format of suburban commercial real estate: investment volume, cost structure, profitability

Слово «глэмпинг» буквально ворвалось в обиход наших соотечественников совсем недавно. Примечательно, что еще пять-семь лет назад такого понятия в России, можно сказать, даже и не существовало, сегодня же любую базу отдыха или парк-отель предприниматели стремятся обозвать этим новомодным словечком, даже не разобравшись в его значении.

Слово «глэмпинг», от англ. glamorous + camping = glamping, изначально обозначало гламурный, или роскошный, кемпинг, предоставляющий услуги размещения гостей на природе в благоустроенных палатках – стационарных просторных сафари-тентах с привычной мебелью. Чуть позже разновидность объектов размещения расширилась и стала включать всевозможные некапитальные строения: шатры, сферы, купола, юрты, дома-контейнеры, А-фреймы, блокированные модули и др.

В настоящий момент в России границы между понятиями «глэмпинг» и «турбаза» размыты, все чаще можно встретить необоснованное употребление этого термина по отношению к всесезонной базе отдыха или загородному апарт-отелю с капитальными индивидуальными жилыми домами.

Рис. 1. Тент в глэмпинге с мебелью

Рис 2. Купол в глэмпинге

Рис. 3 Дом А-фрейм в глэмпинге

Несовершенство законодательства в сфере туризма и земельных отношений в нашей стране, дефицит участков рекреационного назначения и сложность смены их категорий и видов разрешенного использования доставляет предпринимателям немало трудностей и хлопот. Однако высокая востребованность такого формата отдыха и сравнительно быстрая окупаемость инвестиций в данный тип коммерческой недвижимости вынуждает их находить выходы из положения и строить загородные гостиничные объекты на землях с ВРИ «ИЖС», «ЛПХ», «КФХ», «сельхозпроизводство», «ведение садоводства», «для дачного строительства» и др. под видом коттеджных и дачных арендных поселков, апарт-отелей и экоферм.

О том, что этот бизнес в России быстро набрал популярность, а движение т. н. «глэмпеньеров» ширится год от года во всех регионах, говорит и официальная статистика, и статистика нашей компании. Если еще 2-3 года назад на 15-20 запросов на проектирование коттеджных и дачных поселков в нашей фирме приходился лишь один запрос на проектирование базы отдыха, то сегодня их соотношение 2:1, а в летний период 1:1.

Активному развитию данного вида бизнеса поспособствовали сразу несколько очевидных факторов: сложнодоступность привычных направлений зарубежного отдыха и существенное подорожание путешествий за границу, минимум бюрократических формальностей и согласований при строительстве некапитальных объектов, господдержка туристической отрасли на внутреннем рынке, дефицит качественных предложений и их высокая востребованность.

Кроме того, в организации глэмпингов инвесторов привлекают:

кажущаяся быстрота организации и простота ведения бизнеса;
большое количество сравнительно недорогих земельных участков, подходящих под данный тип туристического объекта, в т.ч. и выгодных предложений по аренде земли;
понятность и прозрачность финансовой модели, сулящей высокую доходность и быструю окупаемость проекта;
возможность снижения суммы первоначальных инвестиций за счет поэтапного ввода объекта в эксплуатацию и финансирования строительства последующих очередей за счет поступлений от функционирования предыдущих.

Совокупность данных факторов привела к тому, что в загородную гостиничную сферу хлынул поток непрофессионалов – землевладельцев с непрофильными активами, начинающих девелоперов, инвесторов и застройщиков.

В этой статье мы рассмотрим инвестиционный потенциал земельных участков под кемпинги и глэмпинги, определим объем, характер и структуру инвестиций, а также ответим на вопрос, на какую доходность может рассчитывать инвестор.

Затратная часть

Земельный участок. Кемпинги и глэмпинги сегодня организуются как на небольших участках земли площадью от 15 соток до 1 гектара (индивидуальные жилые участки в поселках или селах), так и на более крупных землеотводах – 10-25 гектаров. В среднем же площадь типового глэмпинга составляет 3-6 гектаров.

Трендом сегодня стала организация глэмпинга в коттеджном поселке на берегу водоема или в лесу, для чего застройщик выделяет, как правило, зону с обременениями и запретом на строительство капитальных объектов (например, прибрежная полоса и/или водоохранная зона). Туристический объект становится своеобразным центром притяжения жилого массива и дает преимущества при реализации поселка. Благодаря глэмпингу, квартал жилой застройки имеет самоокупаемую расширенную досуговую инфраструктуру. Кроме того, база отдыха становится «живой» рекламой коттеджного поселка в среде постояльцев и посетителей.

Рис. 4. Генплан глэмпинга «Купольный отель «Вдох» на Алтае, 1,5 га

Рис. 5. Генплан глэмпинга в пос. Терскол (Приэльбрусье), 15 соток.

Рис.6. Генплан и 3d-визуализация базы отдыха «Все свои», организованной по принципу арендного поселка, п. Конаково (Тверская обл.), 5 га.

Рис. 7. 3d-визуализация генплана глэмпинга «Маджалис» в Республике Дагестан, 1,5 га

Основные требования к локации: красивое окружение; природный объект на территории (водоем, лес, горы); культурно-исторический или досуговый объект поблизости, обеспечивающий активный туристический поток; доступность на индивидуальном и общественном транспорте.

Подготовительные работы включают изучение рынка, разработку концепции, составление бизнес-плана, проектирование, согласования и т.н. административный ресурс.

Инженерная подготовка территории включает ограждение периметра, обустройство дорожек, тропинок, паркинга, разводку коммуникаций. Из центральных сетей чаще всего прокладывается только электроснабжение и электроосвещение, намного реже газоснабжение; водопровод от собственной скважины; канализация – локальные очистные сооружения (ЛОС).

Строительство инфраструктурных и жилых объектов. Строительство объектов размещения (дома, шатры, тенты, модули), объектов социально-бытовой и досуговой инфраструктуры ведется под ключ с дизайном интерьеров, отделкой, комплектацией мебелью и оборудованием.

Благоустройство территории включает вертикальную планировку, дренаж, ландшафтные работы, обустройство пляжной зоны, строительство спортивных, игровых и детских площадок.

Закупка инвентаря. Владельцу глэмпинга необходимо предусмотреть достаточное для аренды количество спортивного, игрового, водного, а также спасательного, противопожарного, хозяйственного и уборочного инвентаря.

Зарплата персонала. На период строительства глэмпинга выделяется бюджет на охрану стройплощадки, а также зарплату менеджмента.

Отдельной статьей на этапе расчета финмодели или предварительного бизнес-плана важно заложить непредвиденные расходы и риски в объеме не менее 10% от суммы строительно-монтажных работ.

Объем инвестиций

Согласно статистике нашей компании, уже более 15 лет специализирующейся на разработке проектов жилых и туристических загородных объектов с нуля и под ключ, все перечисленные выше виды затрат в пересчете на 1 гектар общей площади объекта составляют в сумме от 25 до 35 млн руб. для территорий площадью до 10 гектаров и от 35 до 45 млн руб. для территорий площадью от 11 до 20 гектаров.

Зависимость суммы затрат от площади объекта объясняется, прежде всего, тем, что на более просторной территории предприниматели, как правило, стремятся обустроить расширенную досуговую инфраструктуру, в т.ч. и элитную, дорогостоящую (эллинги, спа, фитнес-центры, открытые подогреваемые бассейны и пр.), а также возводят более дорогие объекты размещения, в т.ч. и гостиничные комплексы.

Широкий диапазон сумм обусловлен, главным образом, различиями в уровне и классе объекта, которые диктуют необходимость определенных элементов досуговой и социально-бытовой инфраструктуры, качеством строительных, отделочных материалов и инженерного оборудования, местом расположения базы отдыха.

Плотность застройки

Комфортная для постояльцев плотность застройки глэмпинга или базы отдыха индивидуальными объектами размещения на 1 гектар – 5-6 домов, рассчитанных на 2-8 человек. Исключение составляют маленькие участки площадью менее 1 га, расположение домов на которых часто осуществляется даже без соблюдения пожарных нормативов!

В случае сочетания номерного фонда отеля и/или блокированных модулей с индивидуальными домами плотность застройки базы отдыха составляет 8-12 объектов размещения на 1 гектар.

Структура затрат

Основная доля затрат приходится на возведение объектов размещения с отделкой, оборудованием и комплектацией – порядка 60%. На обустройство инфраструктуры приходится около 12% всех затрат. Подготовительные работы – 5%. Инженерная подготовка и благоустройство территории – 10%. Закупка инвентаря – 3%. Прочие расходы, включающие зарплату персонала, охрану, риски и непредвиденные расходы – 10%.

Рис. 8. Структура затрат при организации глэмпинга

Операционные издержки

Среднегодовые операционные издержки составляют от 15 до 25 млн руб. на глэмпинг площадью до 10 гектаров и от 20 до 35 млн руб. на глэмпинг площадью от 11 до 20 гектаров. Важно отметить, что эти суммы незначительно снижаются даже в том случае, если заполняемость базы отдыха невысокая. Широкий диапазон сумм объясняется различиями в локации, площади, уровне и классе объекта, качестве инженерного оборудования.

Операционные издержки состоят из следующих видов затрат.

Арендные платежи за земельный участок (в т.ч. прибрежная зона или лес).
Эксплуатация и коммунальные платежи.
Ремонт строений, объектов инженерного обеспечения, оборудования и техники.
Замена техники, мебели, оборудования, посуды, текстиля.
Зарплата персонала и охрана.
Комиссия турагентствам и/или сервисам бронирования.
Реклама, маркетинг, PR, SMM.
Закупка средств и инвентаря для уборки помещений и ухода за территорией.
Прочие и непредвиденные расходы.

Заполняемость

Владелец всесезонной базы отдыха в России может рассчитывать на высокую заполняемость своего объекта в летний период, а также в майские праздники и новогодние каникулы. Зимой и в межсезонье заполняемость обеспечивают лишь выходные и праздничные дни, кроме того, номерной фонд в эти периоды продается со значительными скидками по сравнению с высоким сезоном – до 50%! Вот почему расчетная заполняемость круглогодичного глэмпинга в среднем за год не превышает 60% при том, что на пике спроса заполняемость может доходить и до 95-100%, а в низкий сезон она редко превышает 30%.

Доходность объектов размещения

Доходность номерного фонда считается на 1 объект размещения и напрямую зависит от уровня и класса объекта. В среднем за год она составляет:

от 1,5 до 2,5 млн руб. за один дом для глэмпинга сегмента эконом-класса (средняя цена аренды дома на 2-6 чел. от 8 до 15 тыс. руб. в сутки);
от 3 до 4 млн руб. в год за один дом для глэмпинга или базы отдыха бизнес-класса (средняя цена аренды дома на 4-8 чел. от 20 до 25 тыс. руб. в сутки).

Доходность дополнительных услуг

Дополнительные услуги глэмпинга или базы отдыха – важная составляющая отельного бизнеса, поскольку именно досуговая инфраструктура привлекает постояльцев в загородный туристический объект. В общей структуре доходной части она занимает, как правило, не более 15%, поскольку многие услуги оказываются проживающим бесплатно, либо входят в стоимость номера. Однако именно качество и разнообразие дополнительных услуг базы отдыха напрямую влияет на заполняемость объектов размещения и на продолжительность проживания гостей.

Рис. 9. Структура доходности глэмпингов

Приведем статистику доходов глэмпинга или базы отдыха от наиболее распространенных дополнительных услуг из расчета на 1 объект размещения в среднем за год.

Бани/сауны – 70-90 тыс. руб.
Кафе/ресторан – 100-150 тыс. руб. (прибыль без учета зарплаты персонала и закупки продуктов питания).
Прокат спортинвентаря (лыжи, коньки, велосипеды, самокаты, игровой инвентарь) – 40-70 тыс. руб.
Прокат мото- и водного инвентаря (лодки, катера, яхты, гидроциклы, квадроциклы, мопеды и пр.) – 80-150 тыс. руб.

Одна из наиболее востребованных услуг загородного отеля или турбазы – сдача в аренду помещений для корпоративных и семейных мероприятий: шатры, беседки, залы, отдельные строения. Она приносит в среднем в год от 2 до 5 млн руб. При этом важно, чтобы база отдыха могла разместить в номерном фонде всех гостей мероприятия.

Рис. 10. Ресторан-шатер в глэмпинге

Окупаемость

Срок выхода на точку самоокупаемости всесезонного глэмпинга в среднем 5-8 лет с момента начала реализации проекта или 2-4 года с момента завершения всех строительно-монтажных работ, которые длятся, как правило, от 3 до 6 лет в зависимости от масштаба проекта. При этом базы отдыха, расположенные на крупных землеотводах площадью свыше 5 гектаров, делятся на несколько очередей строительства и вводятся в эксплуатацию поэтапно. Небольшие объекты площадью менее 1 гектара могут быть реализованы полностью в течение 1-2 лет, соответственно период их окупаемости снижается до 3-5 лет.

Рентабельность

Для расчета рентабельности базы отдыха или глэмпинга назначается горизонт планирования 6-10 лет, после которого туристический объект также будет приносить прибыль, однако его модернизация, а также капитальный ремонт строений, коммуникаций и замена оборудования потребуют от владельца значительных вложений.

Рентабельность от общих затрат на реализацию подобных проектов составляет в среднем от 40 до 60% за период горизонта планирования.

Намного более выгодны инвестиции в реконцепцию, реконструкцию или модернизацию морально устаревших, но еще функционирующих санаториев и пансионатов советских времен, поскольку такие проекты реализуются на уже подготовленной территории, а не с нуля. В этом случае объем требуемых инвестиций и срок выхода на точку окупаемости могут снизиться на треть.

Важным показателем для инвестора является рентабельность проекта от вложенных им средств, т.е. начальных инвестиций – суммы, которая потребуется на реализацию проекта до того момента, когда доход от функционирования уже введенных в эксплуатацию очередей строительства сможет погашать расходы на строительство последующих очередей. В этот период инвестор пока еще не получает прибыль, но и новых вложений уже не делает.

Вот почему объем начальных инвестиций зависит от возможности разделения проекта на очереди строительства и поэтапного ввода его в эксплуатацию и может составлять от 40-50% до 80-100% от затратной части.

Кейс: глэмпинг в Каширском районе на реке Оке

Для демонстрации наших расчетов мы подобрали в качестве примера один из наиболее типичных проектов – глэмпинг в Каширском районе на реке Оке.

Характеристика	Показатель
Срок реализации	2020 – 2021 года
Площадь	5 га
Количество домов на 4-6 чел. (36 м2 и 54 м2)	35 шт.
Максимальная вместимость	164 чел.
Объекты досуговой инфраструктуры	Ресторан (шатер площадью 200 м2) – 1 шт.
	Бани площадью 35 м2– 4 шт.
	Площадка для проведения мероприятий (шатер площадью 200 м2) – 1 шт.
	Прокат спортинвентаря
	Спортивные и игровые площадки/ зимой каток – 2 шт.
	Детская площадка – 1 шт.
	Пляжная зона
Дополнительные услуги	Питание, прокат инвентаря, аренда бани, аренда шатра для мероприятий, палаточный городок (кемпинг), трансфер, экскурсии.
Среднегодовая заполняемость	55%
Затраты на реализацию	131 млн руб.
Займ у стороннего инвестора	100 млн руб.
Ставка займа	20% годовых
Срок займа	3 года
Операционные издержки в год	25 млн руб.
Средняя стоимость аренды дома на сутки в первый год функционирования	8-10 тыс. руб.
Средняя стоимость аренды дома на сутки через один год функционирования	12-15 тыс. руб.
Доход от объектов размещения в год (после налогообложения)	75 млн руб.
Доход от допуслуг в год (после налогообложения)	10 млн руб.
Окупаемость с начала функционирования	3,5 года
Окупаемость с начала реализации проекта	5,5 лет
Срок реализации	2 года
Рентабельность через 6 лет (расчетная)	40%
Переплата по займу	60 млн руб.

Организация глэмпингов и всесезонных баз отдыха в России – тренд сегодняшнего времени, а желающих попробовать себя в этом бизнесе год от года становится все больше. С одной стороны, движение «глэмпеньеров» помогает развивать регионы, формируя и активизируя туристические потоки, с другой стороны, приходится признать факт, что рынок постепенно наводняется однотипными, безликими объектами, которые уже в недалеком будущем смогут конкурировать между собой только ценой.

Тиражирование концепций – одна из характерных черт этого бизнеса. Некогда оригинальная и интересная идея быстро подхватывается другими предпринимателями, в результате чего на рынке появляются очень похожие друг на друга объекты, не имеющие своего лица.

Копирование идей, в первую очередь, затрагивает объекты размещения. Так произошло в свое время с полупрозрачными сферами. Еще 2-3 года назад проживание в куполе с панорамным видом и всеми необходимыми удобствами было чем-то экзотическим, сегодня же в любой области и в любом районе можно встретить глэмпинг с такими шатрами.

Рис. 11. Панорамный шатер-купол в глэмпинге

Это утверждение справедливо и по отношению к модным на сегодняшний день барнхаусам с панорамным остеклением.

Рис. 12. Проект дома в стиле барнхаус

Примечательно, что владельцы глэмпингов редко утруждают себя обустройством оригинальной, востребованной и уникальной досуговой инфраструктуры, считая, что природной составляющей для постояльцев более чем достаточно. Между тем, наши маркетинговые исследования показывают, что гости часто жалуются на скуку и отсутствие активностей в таких базах отдыха, особенно зимой и в межсезонье, в результате чего средняя продолжительность аренды домика таких турбаз не превышает 2-3 дня даже в высокий сезон.

В экономически развитых регионах и на востребованных у туристов направлениях не за горами период насыщения рынка глэмпингами, лишенными какой-бы то ни было уникальности и оригинальности, что неминуемо повлечет за собой ценовые войны, а это значит, что рассчитывать на предполагаемые показатели эффективности бизнеса уже не придется.

В этой связи основной задачей девелопера, планирующего организовать сегодня современный глэмпинг, становится поиск бизнес-идеи, разработка оригинальной концепции объекта с набором востребованной досуговой инфраструктуры, в т. ч. и с опорой на культурно-историческую составляющую места, которая позволит не только создать уникальное торговое предложение, но и сформировать направление познавательного туризма. Именно такой подход дает возможность реализовать туристический объект, который всегда будет вне времени и вне конкуренции!

Категория:

Бизнес-моделирование

Форма поиска

Еще материалы