Как изменить назначение жилой недвижимости в нежилую?
Дата публикации - 11.03.2021 г.
Автор - Васильева Оксана Николаевна
доцент, к.ю.н., Департамент правового регулирования экономической деятельности
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, г. Москва
Cайт - www.fa.ru
Ключевые слова: Финансовый университет, недвижимость, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость.
Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописаны в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. Согласно ч.2 ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
а) в случае, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям, или же в случае, когда отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к такому помещению (то есть отдельный вход),
б) если переводимое помещение - это часть жилого помещения или оно используется собственником этого помещения либо каким-то другим гражданином как место постоянного проживания,
в) в случае, если право собственности на данное переводимое помещение является обремененным правами каких-либо лиц.
Также, согласно ч.3 ст.22 ЖК РФ обязательным условием перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение является то, что данная квартира должна быть расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но с условием, что помещения, которые расположены непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
К тому же, не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования, а также в случаях, где целью перевода является использование помещения для осуществления религиозной деятельности.
Соответственно, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо оборудовать отдельный от жилой части дома вход в соответствующее помещение. Для его сооружения необходимо будет затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Следовательно, необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором нужно получить согласие на перевод жилого помещения в нежилое, а также согласие каждого их собственников таких помещений, которые примыкают к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое. Согласно ч.2.2 ст.23 ЖК РФ, примыкающими к переводимому помещению признаются такие помещения, которые имеют общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно под или над переводимым помещением.
Согласно ч.1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое производится органом местного самоуправления. Для данного перевода необходимо, чтобы собственник помещения предоставил следующий перечень документов:
1) заявление о переводе помещения (в Москве можно подать в центр госуслуг «Мои документы»);
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (можно предоставить как подлинники, так и засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) – как доказательство того, что именно вы являетесь собственником;
3) план переводимого помещения и его техническое описание (в случае, если переводимое помещение является жилым, необходим еще и технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, где находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном законодательством порядке проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и/или перепланировка необходима для обеспечения использования данного помещения в качестве жилого или же нежилого помещения – то есть если необходимо оборудование отдельного входа в помещение);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит соответствующее решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
7) согласие каждого их собственников таких помещений, которые примыкают к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.
Далее, заявителю выдается расписка, содержащая информацию о получении от заявителя документов, где указывается их перечень и даты их получения органом, который осуществляет перевод помещений, где также указывается перечень сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае, если документы предоставлялись через многофункциональный центр, расписка выдается данным указанным многофункциональным центром.
Касаемо срока, в течение которого должно быть принято решение о переводе или же об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, то он не должен превышать 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия соответствующего решения (перевод или отказ в переводе), орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю документ, который подтверждает принятие одного из указанных решений, а также информирует собственников примыкающих помещений об этом решении.
Основаниями для отказа в переводе жилого помещения в нежилое могут быть, например:
- у заявителя отсутствуют законные основания на предоставление государственной услуги в соответствии с требованиями;
- представление документов в ненадлежащий орган;
- заявитель не представил документы, обязательные к представлению, обязанность по представлению которых лежит на заявителе, и/или несоответствие таких документов требованиям;
- несоблюдение условий перевода жилого помещения в нежилое, которые предусмотрены ст.22 ЖК РФ;
- несоответствие проекта переустройства и/или перепланировки переводимого помещения требованиям действующего законодательства.
