Исследование ставки капитализации для складских помещений класса B, B+, А, А+, расположенных в Московском регионе
Дата публикации - 15.08.2023 г.
Автор - Лекаркина Надежда Константиновна
Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)
Cайт - otsenk.ru
E-mail: bnk@esm-invest.com
Ключевые слова: ЦЭПЭС, анализы рынка, ставка капитализации.
Ставка капитализации показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении следующих двенадцати месяцев.
При оценке имущества используется формула, согласно которой Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Стоимость недвижимости.
При этом, в соответствии с п. 23 в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» ставка капитализации для метода прямой капитализации «определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту».
Так, в рамках настоящего настоящей статьи приводятся результаты проведенного исследования по анализу расчетных значений ставки капитализации методом парных продаж, а также некоторые расчеты из данного исследования.
В исследовании была сделана выборка объектов складской недвижимости Московского региона. При этом отбирались только те объекты, которые одновременно предлагались, а аренду и на продажу.
Рыночные арендные ставки очищались от операционных расходов, также учитывался фактор неполной загрузки, чтобы сымитировать расчет чистого операционного дохода.
Все расчеты делались исходя из удельной стоимости (за 1 кв. м).
Объекты, отобранные для анализа, приведены в приложении к настоящей статье.
В таблице ниже приведены расчеты ставки капитализации по данным объектам методом парных продаж. Объекты аналоги для аренды приведены отдельно ниже в приложении к исследованию.
|
Стоимость 1 кв. м, |
Арендная ставка, |
Арендная ставка, |
Расчетная ставка капитализации |
Арендная ставка, |
Расчетная ставка капитализации |
|
75000,00 |
7800,00 |
5538,00 |
0,07 |
4992,00 |
0,07 |
|
60001,00 |
7000,00 |
4970,00 |
0,08 |
4480,00 |
0,07 |
|
60001,00 |
8880,00 |
6304,80 |
0,11 |
5683,20 |
0,09 |
|
60001,00 |
7800,00 |
5538,00 |
0,09 |
4992,00 |
0,08 |
|
60001,00 |
7000,00 |
4970,00 |
0,08 |
4480,00 |
0,07 |
|
65000,00 |
10000,00 |
7100,00 |
0,11 |
6400,00 |
0,10 |
|
65000,00 |
8500,00 |
6035,00 |
0,09 |
5440,00 |
0,08 |
|
65000,00 |
6500,00 |
4615,00 |
0,07 |
4160,00 |
0,06 |
|
74400,00 |
6480,00 |
4600,80 |
0,06 |
4147,20 |
0,06 |
|
74400,00 |
10000,00 |
7100,00 |
0,10 |
6400,00 |
0,09 |
|
65000,00 |
7000,00 |
4970,00 |
0,08 |
4480,00 |
0,07 |
|
90000,00 |
10800,00 |
7668,00 |
0,09 |
6912,00 |
0,08 |
|
61507,00 |
9060,00 |
6432,60 |
0,10 |
5798,40 |
0,09 |
|
124770,00 |
11520,00 |
8179,20 |
0,07 |
7372,80 |
0,06 |
|
96000,00 |
13500,00 |
9585,00 |
0,10 |
8640,00 |
0,09 |
|
115005,00 |
13500,00 |
9585,00 |
0,08 |
8640,00 |
0,08 |
|
75000,00 |
7800,00 |
5538,00 |
0,07 |
4992,00 |
0,07 |
|
75000,00 |
9120,00 |
6475,20 |
0,09 |
5836,80 |
0,08 |
|
Среднее значение |
|
|
0,090 |
|
0,080 |
|
Средневзвешенное значение по количеству наблюдений |
|
|
0,085 |
|
0,077 |
|
Минимум |
|
|
0,06 |
|
0,06 |
|
Максимум |
|
|
0,11 |
|
0,10 |
Всего было сделано 18 наблюдений. Статистика по количеству наблюдений приведена в таблице ниже.
|
Значение рассчитанной ставки капитализации |
Количество наблюдений для варианта 1 |
Количество наблюдений для варианта 2 |
|
0,06 |
1 |
3 |
|
0,07 |
4 |
5 |
|
0,08 |
4 |
5 |
|
0,09 |
4 |
4 |
|
0,1 |
3 |
1 |
|
0,11 |
2 |
0 |
Вывод. В соответствии с проведенным исследованием средние значения ставки капитализации для складских помещений класса B+, А, А+, расположенных в Московском регионе могут составить 7,7…9,0%. Небольшое количество наблюдений по максимальным и минимальным значениям (6% и 11%) свидетельствует о нецелесообразности их применения для целей оценки складской недвижимости доходным подходом.
Приложение
https://pushkino.cian.ru/sale/commercial/291552691/
https://ramenskoye.cian.ru/sale/commercial/291552667/
https://noginsk.cian.ru/sale/commercial/291453574/
https://noginsk.cian.ru/sale/commercial/282595461/
https://domodedovo.cian.ru/sale/commercial/283128868/
https://www.cian.ru/logisticheskiy-kompleks-ilc-vnukovo-2-moskva-140525/
https://www.cian.ru/sale/commercial/286606281/
https://www.cian.ru/sale/commercial/291552713/
https://lytkarino.cian.ru/ofisno-skladskoy-kompleks-v-zil-gorodkes60-zil-127594/
https://klin.cian.ru/proizvodstvenno-skladskoy-kompleks-na-volokolamskom-shosse4-klin-116659/
Управленческий учет и эффективность бизнеса | Оценка и экспертиза | Онлайн-сервисы оценки недвижимости и бизнеса
Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС) - www.otsenk.ru - уникальная российская консалтинговая компания, основным вектором развития которой являются цифровые технологии. Практический опыт специалистов, собственная научная платформа и передовые ИТ-разработки позволяют решать самые сложные и нетривиальные задачи наших клиентов.
АФОС Оценка недвижимости - онлайн-сервис моментальной оценки коммерческой недвижимости в г. Москве.